나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21297 [4] 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 4층404호 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 ""삼성중공업"" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공장, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층104호외 3개호로서,
외벽: 본타일 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

""공동주택(기숙사)""으로 이용 중입니다.

설비내역

소화전설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 2필 일단의 부정형의 토지로서, ""기숙사용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 장평동 1115-7
자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2013-11-11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

○ 장평동 1115-10
자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21297 (4)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 소재지: 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 4층404호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 4층 404호

* 건물 용도: 공동주택(기숙사)

* 건축일자 (승인): 2016년 01월 27일 (사용승인)

* 토지면적: 187.77㎡ (약 56.81평)

* 건물면적 (전용면적 추정): 136.51㎡ (약 41.29평)

* 감정가: 77,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "삼성중공업" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공장, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 거제시 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 자연녹지지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2016년 02월 19일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권금액 1,200,000,000원)이며, 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리

등기부요약 및 물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

주의사항: 현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 조사가 불가능하였으므로, 실제 점유 현황 및 임대 관계에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 보증금이 0원으로 표시되었더라도, 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 특징

본건은 삼성중공업 협력업체 근로자들을 위한 복지 기숙사로 이용 중인 건물로 추정됩니다.

주변은 산업 시설, 농경지, 자연림이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 상권보다는 산업 단지 배후 지원 시설의 성격이 강합니다.

* 시세 분석

감정가는 77,000,000원으로 평가되었습니다.

그러나 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 연식(2014년식)의 연립주택(허브카운티 1, 2단지)에서 전용면적 약 64.56㎡ 기준으로 2026년 2월 실거래가가 80,000,000원 ~ 90,000,000원에 형성되어 있었습니다.

이는 본건의 건물면적(136.51㎡)보다 훨씬 작은 면적의 거래 사례입니다.

가장 높은 실거래가(90,000,000원)를 기준으로 평당가(약 1,394,052원/㎡)를 산정하여 본건(136.51㎡)에 대입할 경우, 시장 시세는 약 189,990,000원에 이를 수 있습니다.

이는 감정가 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

다만, 기숙사 용도의 특수성, 내부 미확인, 임대관계 미상 등의 변수가 시세에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

본건은 산업 단지 인근에 위치하여 대규모 주거 단지에 비해 편의시설 접근성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

주요 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

* 교육 시설

건축물대장상 공동주택(기숙사) 용도로, 일반적인 주거 형태와는 다릅니다.

주변 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 산업 단지 인근 특성상 교육 시설 접근성은 일반 주거 지역보다 낮을 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가

현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 상태, 마감재, 설비 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 향후 예상치 못한 수리 및 보수 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 임대 관계 및 실제 점유 현황 미확인

임대 관계가 미상이며, 내부 조사가 불가능하여 실제 점유자 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 명확히 파악할 수 없습니다. 인수되는 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 별도의 채무 관계나 권리 관계가 존재할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주변 환경

주변에 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재하고 있습니다. 특정 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 산업 단지 인근이라는 점을 감안할 때 공장 가동으로 인한 소음, 분진 등 환경적인 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 삼성중공업 협력업체 복지 기숙사 101동 4층 404호입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금 또한 없는 것으로 확인되어 권리 관계는 매우 깨끗합니다.

감정가(77,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 실거래가 분석 시 시세가 약 1.7억 원 ~ 1.9억 원 수준으로 추정되어 상당한 시세 차익이 기대되는 매력적인 물건입니다.

다만, 내부 상태와 실제 점유 및 임대 관계 확인이 어려운 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 낙찰 후 명도 및 권리 관계 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 높은 시세 차익 기대: 감정가 대비 시장 시세가 현저히 높아 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 삼성중공업 관련 협력업체 근로자들을 대상으로 하는 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

* 넓은 면적 대비 저렴한 감정가: 136.51㎡의 넓은 전용면적임에도 불구하고 감정가가 낮게 책정되었습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가(77,000,000원)가 시장 시세(추정 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원) 대비 매우 낮게 책정되어 있습니다.

인수되는 보증금이 없다는 점은 큰 장점이나, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

경쟁 상황을 고려하되, 감정가 수준 이상에서 시작하여 잠재적 가치를 고려한 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

안정적인 낙찰 및 시세 차익을 고려한 적정 입찰가 범위는 90,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 판단됩니다.

입찰 전, 반드시 현장 방문을 통해 건물의 내외부 상태, 주변 환경, 실제 점유 관계 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.