나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21297 [3] 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 3층304호 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 ""삼성중공업"" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공장, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층104호외 3개호로서,
외벽: 본타일 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

""공동주택(기숙사)""으로 이용 중입니다.

설비내역

소화전설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 2필 일단의 부정형의 토지로서, ""기숙사용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 장평동 1115-7
자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2013-11-11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

○ 장평동 1115-10
자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21297 (3)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 3층304호

건물명: 삼성중공업 협력업체 복지기숙사

구분: 집합건물

토지 면적: 187.77㎡ (약 56.8평)

건물 면적: 136.51㎡ (약 41.3평) - 전용면적

감정가: 80,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 중소기업은행 (경매신청 채권자)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 304호

사용승인일: 2016년 1월 27일 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 거제시 장평동 소재, 삼성중공업 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주변은 공장, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 검색 결과, 장평동은 세계 최대 조선소인 삼성중공업 거제조선소가 위치하고 있으며, 다양한 내외국인들이 함께 생활하는 잠재력 있는 지역으로 소개됩니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 지역 내 대중교통 사정은 보통으로 고려됩니다. 본건의 정확한 주소는 경상남도 거제시 피솔길 147 (장평동) 입니다. 주변 도로망으로는 거제대로와 인접하여 부산권 이동이 용이하고, 14번 국도 이용 시 통영시로 빠르게 이동할 수 있습니다.

도로: 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지: 대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 2필 일단의 부정형 토지로서, 기숙사 용도의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획:

* 장평동 1115-7: 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 장평동 1115-10: 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(모든축종 제한)

혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 주변에 공장 지대가 있음을 감안할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 2월 19일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1) 입니다.

정리 예정 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

경매 신청 채권자: 중소기업은행 (갑5, 임의경매)

등기부채권 총액: 1,597,806,036원

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참조)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (본건은 현장 조사 시 폐문, 부재 등으로 내부 조사가 불가능하여 공부상 자료 및 외부 관찰, 인근 유사 물건의 통상적인 상태를 종합하여 감정평가되었으므로, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.)

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석 (시세 분석)

물건 개요: 본건은 '삼성중공업 협력업체 복지기숙사' 내 101동 3층 304호입니다.

주변 유사 물건 시세:

* 장평동 116-14 소재 허브카운티2단지 (2014년 건축, 연립, 전용면적 64.56㎡)가 2026년 2월 19일 8,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 410만원)

* 장평동 116-2 소재 허브카운티1단지 (2014년 건축, 연립, 전용면적 64.56㎡)가 2026년 2월 2일 9,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 460만원)

* 장평동 58-18 소재 성아빌라 (1995년 건축, 다세대, 전용면적 71.55㎡)가 2026년 2월 12일 6,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 300만원)

본건 시세 추정:

* 본건의 건물 면적은 136.51㎡ (약 41.3평)입니다.

* 주변 유사 물건의 평당 가격을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 8,000만원보다 높을 것으로 예상됩니다.

* 최근 거래된 허브카운티 단지의 평당 가격(약 410만~460만원)을 적용하면, 136.51㎡ 기준 약 1억 6,850만원 ~ 1억 8,800만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

* 감정가가 8,000만원으로 비교적 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 장평동은 거제시의 핵심 상권으로, 디큐브백화점, 홈플러스, CGV 등 주요 상업 및 문화 시설이 밀집해 있어 원스톱 라이프가 가능합니다. 또한, 장평근린공원, 신현제5어린이공원 등이 있어 생활 환경이 양호합니다.

교통: 거제대로와 인접하여 부산권 이동이 용이하며, 14번 국도 이용 시 통영시로의 이동이 편리합니다. 시내버스 노선도 잘 갖춰져 있습니다.

교육: 장평초, 신현초·중교 등을 도보로 안전하게 통학할 수 있습니다.

직주근접: 삼성중공업 거제조선소가 도보 거리에 위치하여 관련 종사자에게 최적의 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 임대차 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 거주 또는 임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문, 부재 등으로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 도배, 장판, 설비 등 내부 상태에 대한 파악이 불가하며, 수리 또는 보수가 필요한 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

특수 목적 건물: '삼성중공업 협력업체 복지기숙사'라는 특수성을 가진 건물이므로, 일반 실수요자보다는 특정 기업이나 관련 업체에게만 수요가 집중될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 감정가 대비 주변 유사 물건의 시세가 월등히 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 있는 물건입니다. 삼성중공업 인접성, 양호한 주변 편의시설 및 교통망 등 입지적 이점을 갖추고 있습니다. 다만, 임대관계 미확인 및 내부 상태 미확인이라는 명확한 리스크 요인을 안고 있어, 입찰 전 면밀한 추가 조사가 반드시 필요합니다. 건물의 특수성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 있습니다.

삼성중공업 인접성: 삼성중공업 근로자나 협력업체 직원을 대상으로 임대 시 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

건물 신축 연도: 2016년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 속하여 즉각적인 대규모 수선이 필요하지 않을 가능성이 있습니다.

잘 갖춰진 생활 인프라: 거제시 중심 상권에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 80,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석:

* 허브카운티 단지(전용 64.56㎡): 8,000만원 ~ 9,000만원 (평당 약 410만~460만원)

* 본건 전용 면적(136.51㎡)에 적용 시: 약 1억 6,850만원 ~ 1억 8,800만원 범위 추정

고려사항:

* 본건의 낮은 감정가 (8,000만원)

* 시세 대비 높은 잠재 가치

* 임대관계 미상 및 내부 상태 미확인 리스크

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 140,000,000원

위 예상 입찰가는 시세 분석 결과를 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 권리관계, 내부 상태, 명도 저항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 임대관계 미상에 따른 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.