나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21297 [2] 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 2층204호 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 ""삼성중공업"" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공장, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층104호외 3개호로서,
외벽: 본타일 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

""공동주택(기숙사)""으로 이용 중입니다.

설비내역

소화전설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 2필 일단의 부정형의 토지로서, ""기숙사용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 장평동 1115-7
자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2013-11-11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

○ 장평동 1115-10
자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21297 (2)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 2층204호

용도: 다중주택 (현황: 공동주택(기숙사)으로 이용 중)

건축년도: 2014년 (사용승인일 2016.01.27 기준)

감정가: 80,000,000원

토지면적: 187.77㎡ (약 56.79평)

토지 지분: 187.7706㎡ (약 56.79평)

건물면적: 136.51㎡ (약 41.29평)

건물 지분: 136.515㎡ (약 41.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (임의경매 신청)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 삼성중공업 서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려 시 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 이용: 대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 2필 일단의 부정형 토지로서, 기숙사 건물 부지로 이용 중입니다.

도로상태: 대지권의 목적인 토지의 북동측으로 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획:

○ 장평동 1115-7: 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역

○ 장평동 1115-10: 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역

3. 권리분석

말소기준권리: 근저당권 (중소기업은행, 2016-02-19 접수, 금1,200,000,000원)

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부요약:

* 소유권보존: 주식회사삼척개발 (2016-02-19)

* 소유권이전: 강윤호 (2016-02-19, 매매)

* 근저당: 중소기업은행 (2016-02-19, 말소기준권리)

* 가압류: 협력회사 (2018-07-30, 말소)

* 가압류: 농협은행주식회사 (2025-01-16, 말소)

* 임의경매: 중소기업은행 (2025-04-29, 말소)

총 채권액: 약 15억 9천 7백 8십 6만 36원. (이는 등기부상의 총 채권액 합계이며, 매각으로 인해 최종적으로 소멸되는 권리 금액은 말소기준권리 이하로 결정됩니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. (현재까지 파악된 임차인 및 인수할 보증금은 없습니다.)

* 임대관계: 미상입니다.

특이사항: 현장조사 시 폐문·부재로 인하여 내부 조사가 불가능하였으며, 공부 및 외부관찰, 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가되었습니다. 경매 진행 시 내부 상태 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 개발: 본건은 삼성중공업 협력업체 복지기숙사 단지 내에 위치하며, 이는 대규모 산업 단지(삼성중공업)와 연계된 특수한 상권 특성을 보입니다.

집객시설: 인근 삼성중공업 단지의 종사자들을 주요 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

상권 형성: 일반적인 주거 밀집 지역과는 달리, 산업 단지 배후 지역으로서의 상권 특성을 가집니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 산업 단지 인근의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

주변 환경: 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어, 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문·부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 점유 상태, 구조적 하자, 설비 노후화 여부 등에 대한 불확실성이 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

용도 및 이용 현황의 특수성: '공동주택(기숙사)'로 이용 중인 점을 고려할 때, 일반 주거용 부동산과는 다른 시장 가치 및 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

감정가 대비 시세 비교: 본 건의 감정가는 80,000,000원이나, 유사한 시기에 거래된 인근 소형 면적(64.56㎡)의 매매 사례가 8,000만원~9,000만원 수준임을 감안할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 예상보다 높은 경쟁으로 이어질 수 있습니다.

주변 환경의 영향: 공장 등이 혼재된 지역 특성상 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 생활의 질에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영지원 2025타경21297 (2) 사건으로 경매에 나온 경상남도 거제시 장평동 소재 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 2층 204호입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 공동주택(기숙사)으로, 현재 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리 분석상 안전한 물건입니다.

건축년도(2014년) 및 면적(건물 136.51㎡, 토지 187.77㎡)에 비해 감정가(80,000,000원)가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다. 주변 유사 부동산 매매 사례를 고려할 때, 실제 시세는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점, '기숙사'라는 용도의 특수성, 그리고 공장 등이 혼재된 주변 환경이 감정가에 영향을 미쳤을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 시세 대비 낮은 감정가는 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회를 제공합니다.

안전한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

산업 단지 배후 수요: 인근 삼성중공업 단지로 인한 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 산업 동향에 따라 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 80,000,000원입니다.

최근 주변 유사 부동산 매매 사례(2026년 2월, 64.56㎡ 기준 8,000만원~9,000만원)와 본 건의 면적(136.51㎡)을 비교 분석한 결과, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가를 상당히 상회할 것으로 추정됩니다.

내부 상태 미확인, 기숙사 용도의 특수성, 주변 환경 등을 고려하더라도, 현재 감정가(80,000,000원)는 시세보다 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로는 감정가의 100% 수준인 80,000,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려하여 감정가의 110% ~ 130% 수준, 즉 약 88,000,000원 ~ 104,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 법규 검토, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.