나이스옥션 법원경매 대구 2024타경119804 [1] 대구광역시 수성구 신매동 569 시지대백,창신,신화아파트 205동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인근에 위치하는 '시지대백, 창신, 신화아파트' 205동 8층 803호 단위세대로서, 주위 일대는 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층, 지상15층건 중 8층 803호 단위세대로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, - 바닥 : 바닥재 및 타일 마감 등, - 창호 : 샷시창임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 '건[아파트] 부지'임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 30미터, 북측 및 동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구자연과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경119804 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 신매동 569 시지대백, 창신, 신화아파트 205동 8층 803호

용도: 아파트

감정가: 197,000,000원

토지면적: 30.95㎡ (약 9.36평)

토지지분: 30.9513㎡

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.88㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복사건

주의사항: 없음

특수물건정보: 유동화물건, 중복사건

아파트 정보

단지명: 시지대백, 창신, 신화아파트

동: 205동

층: 8층

호수: 803호

건축년도: 1994년 (사용승인일: 1994년 9월 7일)

총 세대수: 870세대

단지 규모: 6개동

최고층: 15층

총 주차대수: 441대 (지상 4대, 지하 21대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.1. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경

인근의 '시지대백, 창신, 신화아파트' 205동 8층 803호이며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통 수준임.

건물 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 중 8층 803호.

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

바닥: 바닥재 및 타일 마감 등

창호: 샷시창임.

이용 상태

아파트로 이용 중임.

설비 내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지 형상 및 이용 상태

세장형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄한 '아파트 부지'임.

인접 도로 상태

본건 서측으로 폭 약 30미터, 북측 및 동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구자연과학고등학교, 천사유치원, 청림초등학교), 절대보호구역(천사유치원), 택지개발지구. (추가기재: 하천 관련 내용은 건설과 {666-2922, 2991} 확인 필요)

공부와의 차이

없음.

기타 참고사항

임대 관계: 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

본 물건은 대구광역시 수성구 신매동에 위치한 '시지대백, 창신, 신화아파트' 단지 내 205동 8층 803호입니다. 단지 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 조화롭게 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 단지 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 이는 일상생활에서의 이동 편의성을 높여주는 요소입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

물건에 접한 도로는 서측 약 30미터, 북측 및 동측 약 20미터의 포장도로로, 차량 소통 및 접근성이 우수합니다. 토지는 세장형으로, 아파트 부지로 이용 중에 있으며 인접지와 등고평탄하여 안정적인 건축 기반을 갖추고 있습니다.

2.4. 도시계획 및 규제

본 물건은 제3종일반주거지역에 속하며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 공동주택 용지의 개발 계획이 수립되어 있습니다. 또한, 각종 보호구역 및 제한구역에 해당하므로 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다. 특히, 하천 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 변동 및 근저당 설정 내역이 확인됩니다.

* 소유권: 배청순(갑1, 공유자전원지분전부이전, 1994-10-29), 황철관(갑2, 소유권이전, 2006-06-23)

* 근저당: 고산농업협동조합(을6, 2011-09-20, 금97,200,000원), 고산농업협동조합(을8, 2012-10-09, 금6,000,000원), 고산농업협동조합(을9, 2014-05-19, 금33,600,000원), 고산농업협동조합(을10, 2015-08-25, 금49,200,000원), 페퍼저축은행(을15, 2021-09-16, 금56,400,000원)

* 임의경매: 페퍼저축은행(갑3, 2024-08-27)

3.2. 권리 분석 결과

등기부상 을구에 설정된 모든 근저당(을6, 을8, 을9, 을10, 을15)은 말소 처리되었습니다. 또한, 임의경매 개시결정(갑3) 또한 말소된 것으로 보입니다. 이는 매각으로 인해 이러한 권리들은 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 말소기준권리는 을6 근저당(2011-09-20 접수)으로 판단됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현재까지 파악된 임차인이 없거나, 인수 부담이 없는 임차인임을 의미할 수 있으나, '임대관계: 미상임'이라는 기타 참고사항이 있어 실제 점유 및 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 종합 권리 분석

권리관계상 주요 부담은 대부분 말소될 것으로 예상되며, 전체 등기부채권 총액은 242,400,000원입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례

제공된 JSON 정보에 따르면, 최근 매매 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 12일: 190,000,000원 (전용면적 59.75㎡, 11층)

* 2026년 6월 20일: 164,500,000원 (전용면적 59.88㎡, 9층)

* 2026년 6월 20일: 181,000,000원 (전용면적 60㎡, 11층)

4.2. 최근 전월세 거래 사례

* 2026년 6월 1일: 보증금 120,000,000원 (전용면적 59.88㎡, 9층, 월세 0원)

* 2026년 5월 28일: 보증금 150,000,000원 (전용면적 60㎡, 9층, 월세 0원)

* 2026년 5월 25일: 보증금 10,000,000원, 월세 540,000원 (전용면적 59.75㎡, 10층)

4.3. 시세 분석

본건 물건(전용면적 59.88㎡, 8층)과 유사한 면적 및 층수의 거래 사례를 비교해 볼 때, 최근 시세는 약 1억 6천만원대에서 1억 9천만원대 수준으로 형성되어 있습니다. 특히, 9층(59.88㎡) 거래가 1억 6,450만원이었고, 11층(60㎡) 거래가 1억 8,100만원인 점을 고려하면 8층의 가치는 중간 수준으로 평가할 수 있습니다. 감정가(1억 9,700만원)는 최근 최고가 거래보다 다소 높게 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있어 편리한 단지 생활이 가능합니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

주변에 대구자연과학고등학교, 청림초등학교, 천사유치원 등이 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 이들 학교 주변으로 교육환경 보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있으므로 관련 규제를 확인해야 합니다.

5.3. 주차 편의

총 441대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 이는 세대당 약 0.5대 수준으로, 일부 주차난이 있을 수 있으나 전반적으로는 무난한 수준으로 보입니다. (건축물대장상 총 주차대수 802대로 기재되어 있으나, 아파트 정보 상 441대로 표기됨. 실제 이용 가능 주차 대수는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 중복사건

유동화 물건 및 중복사건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 절차 진행이나 법률 관계 처리에 있어 다소 복잡성이 존재할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

'임대관계: 미상임'이라는 점은 실제 점유자가 있는지, 있다면 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있는 중요한 리스크 요인입니다. 이는 인수 보증금 0원으로 표시된 임차인 현황과 별개로 고려해야 합니다.

6.3. 건축물 노후화

1994년에 준공된 아파트로, 약 30년의 건축 연수를 고려할 때 향후 내부 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 시설

본 물건지 인근에 하천이 있다는 추가 기재 사항이 있으나, 이와 관련된 상세 내용은 확인이 필요합니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 수성구 신매동의 선호 주거지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리 분석상 인수 부담이 될 만한 근저당 등의 권리가 말소 예정인 점은 긍정적입니다. 그러나 유동화 물건 및 중복사건이라는 특성과 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다. 1994년 준공된 건물로 노후화에 따른 관리 비용도 예상해야 합니다. 현재 시세는 약 1억 6천만원대에서 1억 9천만원대로 형성되어 있으며, 감정가(1억 9,700만원)는 최근 최고가 거래 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 수성구 신매동이라는 선호도 높은 지역에 위치합니다.

* 안정적 시세: 유사 면적대의 거래가 꾸준히 이루어지고 있어 시세 방어력이 양호합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하의 권리들이 대부분 말소 예정으로, 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 단지 내 편의시설: 아파트 단지 내 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합해 볼 때, 본건(전용면적 59.88㎡, 8층)의 현재 시세는 약 1억 7,500만원에서 1억 8,500만원 수준으로 추정됩니다. 8층이라는 점과 유사 면적 9층 거래가 1억 6,450만원이었던 점을 감안하면, 이 가격대는 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다. 감정가 1억 9,700만원이 최근 실거래가 범위보다 다소 높게 책정되었고, 임대차 관계 미상과 같은 리스크 요인을 고려할 때, 현 시세 및 리스크를 반영한 예상 입찰가는 1억 7,500만원 ~ 1억 8,500만원 수준으로 제안합니다.

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