나이스옥션 법원경매 대구 2024타경127928 [1] 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 1376 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)토지는 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 소재‘칠곡왜관3일반산업단지’내에 위
치하고 있는 부동산(공업용 건부지)으로서 부근은 산업단지내의 중,소형 공장 등으로 형성되
어 있음.

위치 및 주위환경

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교통상황

본건 기호(1)토지까지 일반차량 등 접근 원할하며 읍소재지 주변 산업단지내에 위치하고 근
거리에 고속도로 왜관 IC, 칠곡물류IC가 소재하며 또한 인근에 시내버스정류장이 소재하는
등 대중교통여건을 포함제반 교통여건은 무난시됨.

교통상황

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형태 및 이용상태

본건 기호(1)토지는 사다리형에 가까운 토지로서 인근지대와 평탄하게 형성되어 있으며 '공
업용건부지'로 이용중임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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인접 도로상태

본건 기호(1)토지는 북동측으로 약 14미터 가량(2차선 포장도로)의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지:
일반공업지역 , 지구단위계획구역(왜관3일반산업단지) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접
합), 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지(왜관3일반산업단지)<산업입지 및 개
발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 준보전산지<산지
관리법>, 공장설립승인지역<수도법>

제시목록 외의 물건

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제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 판넬 및 슬래브지붕 3층 건물로서
사용승인일자: 2017.04.18.
<공장부분>
주기둥: H-Beam(585*300mm)
층고: 처마고 약 11미터
내,외벽: 하단 1미터 조적조위 그라스울 판넬마감 등
천정: 철골 트러스위 판넬노출 마감
바닥: 콘크리트 위 하드너 마감 등
창호: 샤시 창호임

<사무실부분>
외벽: 그라스울 판넬 마감 등
내벽: 석고보드위 페인트, 타일 및 기타 인테리어 마감 등
바닥: 데코타일 및 습식타일과 화강석타일 및 몰탈위 페인트 마감 등
천정: 석고 텍스, 스텐천정 마감 및 일부 트러스 노출마감 등
창호: 샤시 창호임

이용상태

기호(2): 1층- 공장, 사무실(로비,측정실,화장실, 공구실 등)
2층: 사무실, 사장실, 회의실, 창고 등
3층: 식당, 주방, 회의실, 휴게실 등

설비내역

기호(2)건물내 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비 등과 사무실, 식당 부분
등에 천정매립형 냉,난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같은 제시외 건물 3동이 소재하며 정상평가하였
음.

공부와의 차이

본 건물은 공부상 '판넬지붕'이나 실제 '판넬지붕' 및 '슬래브지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상
2) 기 타: 본 건물에 부합되어 있으나 건물의 형태를 갖지아니하는 비가림시설은 주건물
에 감안하여 평가하였음.(별첨 '사진용지' 참조)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함. 건물지붕의 태양광발전설비 및 이동 가능한 컨테이너는 타인소유로 매각에서 제외. 계근대 및 타인소유 등 기계기구 다소 소재하나 매각에서 제외. 소재불명인 기계기구 있으며, 기계기구감정평가명세표 목록 64, 66은 낙산리 1376-1에 소재하여 매각에서 제외, 목록 61~63은 대부분 공장 외에 방치중임, 목록 54는 모델명 ‘현대SPT-T30’으로 표기됨, 목록 15는 명판상 모델명이 실제 ‘210A’임(재감정평가서 참조). 비가림시설은 건물에 포함 평가. 공부상 ‘판넬지붕’이나 실제 ‘판넬지붕 및 슬래브지붕’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2024타경127928 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 1376

용도: 공장

감정가: 6,595,507,880원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 6,629.40㎡ (약 2,005.8평)

건물면적: 4,327.88㎡ (약 1,309.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 주요 특징

건물 구조: 일반철골구조, 판넬 및 슬래브 지붕 3층 건물

사용승인일: 2017년 4월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 소재 '칠곡왜관3일반산업단지' 내에 위치함.

주변은 산업단지 내 중, 소형 공장 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

일반 차량의 접근이 용이하며, 근거리에 고속도로 왜관 IC, 칠곡물류 IC가 소재함.

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건도 무난함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(왜관3일반산업단지), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지, 산업시설구역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었으나, 모두 말소 예정임.

말소기준권리: 2017년 10월 19일자 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사의 근저당권 (을1, 토지) 또는 2017년 5월 23일자 동일 주체의 근저당권 (을1, 건물).

토지 등기부채권 총액: 12,866,089,833원

건물 등기부채권 총액: 12,890,710,993원

3.2. 임차인 현황

* 김 (보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2022-03-07, 대항력 없음)

* 박 (보증금 0원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2021-08-25, 대항력 없음)

* 장 (보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2022-06-21, 대항력 없음)

* 주식회사다우노 (보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2022-12-29, 대항력 없음)

* 주식회사인디어 (보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2024-12-26, 확정일자 2024-12-26, 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 모든 권리는 소멸될 예정임.

명시된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

'칠곡왜관3일반산업단지'는 경북 지역 산업 발전의 거점 중 하나로, 다양한 제조업체(자동차 부품, 기계, 금속 등)가 입주해 있음.

본 물건은 산업단지 내 주요 도로에 접해 있어 물류 이동이 용이한 입지를 가지고 있음.

4.2. 주변 산업 특성

해당 산업단지는 제조업 중심의 클러스터를 형성하고 있으며, 관련 산업 생태계가 잘 구축되어 있어 운영의 효율성을 높일 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

산업단지 내 및 인근 왜관읍 소재지에 식당, 은행, 관공서, 상업 시설 등 기본적인 편의 시설이 잘 갖춰져 있음.

산업단지 근로자들을 위한 편의시설도 일부 운영 중인 것으로 파악됨.

5.2. 주변 환경

해당 물건이 위치한 칠곡왜관3일반산업단지 주변에는 주거 환경을 저해하거나 사업 운영에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설이 인접해 있지 않은 것으로 확인됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이나, 유동화 물건의 특성상 복잡한 채권 관계가 있을 수 있으므로 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있음.

6.2. 물건 상태 및 특이사항

건물 공부상 지붕이 '판넬지붕'으로 기재되어 있으나, 실제로는 '판넬지붕' 및 '슬래브지붕'으로 구성되어 있어 현장 확인이 필수적임.

건물에 부합된 비가림시설은 건물에 포함 평가되었음.

제시외 건물 3동이 소재하며 정상 평가되었으나, 정확한 현황 파악 필요.

6.3. 기계기구 포함/제외 관련

공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구는 매각에 포함될 수 있으나, 건물 지붕 태양광 발전설비, 이동 가능한 컨테이너, 계근대 및 타인 소유 기계기구 등은 매각에서 제외됨.

일부 기계기구는 소재 불명 상태이거나, 매각 제외 대상(낙산리 1376-1 소재 목록, 공장 외 방치된 목록 등)이므로 이에 대한 명확한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 칠곡왜관3일반산업단지 내에 위치한 토지 및 건물로, 교통 접근성이 우수하고 산업단지 내 입지라는 점에서 공장 운영에 유리한 조건을 갖추고 있음. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나 모두 매각으로 소멸 예정이며, 인수할 임차인 보증금 또한 없어 권리 관계가 비교적 명확함. 다만, 감정가 대비 등기부 채권 총액이 상당히 높아 유동화 물건의 특성상 신중한 접근이 요구됨. 기계기구 포함 여부 및 제시외 물건에 대한 철저한 현장 조사가 중요함.

8. 투자 포인트

* 안정적인 산업단지 내 공장 부지로, 향후 운영 및 가치 상승 잠재력이 있음.

* 말소 예정 권리가 많아 낙찰 시 권리 관계가 깨끗하게 정리될 수 있음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적음.

* 넓은 토지 면적을 활용한 추가 개발 또는 사업 확장 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 6,595,507,880원

인수 보증금: 0원

등기부 채권 총액: 약 128억 원 이상

본 건은 감정가 대비 채권 총액이 매우 높은 유동화 물건임을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 입찰가가 결정될 것으로 예상됩니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 적정 가치를 산정한 후 신중하게 입찰가격을 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 5,900,000,000원

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