나이스옥션 법원경매 논산 2025타경483 [3] 충청남도 논산시 연무읍 안심리 1119-54 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 안심리 소재 "논산시민행복채움센터" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 단독주택, 임야, 농경지, 소규모공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지는 노폭 약4미터 내외의 아스콘포장 도로에 접하여, 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여, 대중교통수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,3):부정형,평지의 휴경지임 기호2): 사다리형의 인근 지대와 평지인 현황 "도로"임, 기호4):사다리형 평지의 창고부지(주거기타)임.

인접 도로상태

본건 토지는 노폭 약4미터 내외의 아스콘포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-07-11) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호2~4): 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-07-11) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 자연생 수목이 생장하고 있음.

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5): 조립식 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 창고로서 (사용승인일: 2001.05.28) 네외벽: 샌드위치 판넬벽체임.

이용상태

창고

설비내역

별무함.

부합물 및 종물

이동식 화장실이 존재함.

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하였음. 본건 기호5)지상에 "사진용지"와 같이 이동식 화장실이 존재하나, 이동이 용이한 임시건물 인바 평가 제외히였음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록4 현황 “창고용지”. 목록5 현황 “창고”로 공실 상태임.
3. 목록5 이동식 화장실 매각제외(감정평가서 및 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경483 (3)

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 안심리 1119-54 (도로명 주소: 충청남도 논산시 동안로849번길 38)

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

건물면적: 97.30㎡ (약 29.43평)

용도: 창고시설

감정가: 196,306,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나OOOOOO

건축물 사용승인일: 2001년 5월 28일

현황: 본건 토지는 창고용지, 건물은 창고로 이용 중이며, 현재 공실 상태임.

매각 제외: 목록5 이동식 화장실은 매각 대상에서 제외됨.

2. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 논산시 연무읍 안심리에 소재하며, "논산시민행복채움센터" 북측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 주거용 건물, 임야, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건 토지는 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장 도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 접근성 또한 보통임.

* 토지 이용 현황: 토지(기호1,3)는 부정형의 평지 휴경지이며, 토지(기호2)는 사다리형의 도로, 토지(기호4)는 사다리형의 창고부지(주거기타)로 이용 중임.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 준보전산지 내에 속함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 22일 접수된 나주시산림조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 권리 외 다른 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 특이사항: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부등본 상으로는 나주시산림조합의 지상권(을7)이 2021년 11월 22일 설정되었으며, 근저당권(을6)과 함께 말소 예정으로 확인됨. 따라서 등기부등본 상 권리관계는 매각으로 전부 소멸될 것으로 판단됨.

* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건정보에 '법정지상권'이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 해당 물건에 법정지상권이 설정된 내역은 확인되지 않음. 단, 혹시 모를 권리관계 충돌 가능성에 대비하여 현장 조사를 통한 재확인이 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됨.

* 임대차 관계: 본건의 현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 및 조건 등이 미상임. 임차인이 존재하는 경우, 보증금 및 차임 미상이라도 관련 내용을 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 논산시 연무읍 안심리는 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발한 도심 지역과는 다소 거리가 있음.

* 인근 시설: "논산시민행복채움센터"가 인근에 위치하여 공공시설 접근성이 있음.

* 상권 잠재력: 대규모 상업 시설이나 산업단지가 인접해 있지 않아, 본건 자체의 상업적 활용보다는 지역 내 소규모 수요를 충족하는 창고 또는 물류 시설로서의 가치가 더 높을 것으로 판단됨. 주변 부동산 매물 정보에 따르면 연무읍 내 토지 거래가 간헐적으로 이루어지고 있으나, 창고 시설에 대한 특정 상권 분석 정보는 제한적임.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 주민 생활에 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 군사 시설 등)이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 직접적인 현장 조사가 필수적임.

5. 생활정보

* 교통 및 편의시설: 인근 도로망은 차량 접근이 용이한 수준이며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 가능함. "논산시민행복채움센터"가 인근에 위치하여 공공 서비스 접근성이 양호함. 다만, 대규모 상업 시설, 병원, 학군 등 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이며, 차량 이동을 통해 주변 지역의 편의 시설을 이용해야 할 것으로 예상됨.

* 관광 자원: 논산시는 탑정호 출렁다리, 선샤인랜드, 연산문화창고 등 관광 자원을 적극 개발하고 있으며, 지역 내 체류형 관광지로 발전하고 있음. 이는 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 본건의 직접적인 가치 상승 요인으로 작용할지는 추가 분석이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 관련 불확실성: 특이사항 및 특수물건 정보에 '법정지상권'이 언급되어 있어 주의가 필요하나, 등기부등본 상으로는 말소 예정 권리로 파악됨. 만약 실제 법정지상권이 성립하는 경우, 건물 철거 또는 별도의 협의가 필요하여 상당한 리스크가 될 수 있음. (추가 확인 필수)

* 공실 상태 및 임대 활성화: 본건 창고는 현재 공실 상태임. 향후 임대 수익을 창출하기 위해서는 적극적인 임차인 확보 및 관리 노력이 필요하며, 임대 시장 상황을 면밀히 파악해야 함.

* 토지이용계획상 제약: 본건 토지는 도시지역 내 자연녹지지역, 준보전산지 등에 속해 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 일부 제약이 있을 수 있음.

* 도로 접근성: 약 4미터 노폭의 도로에 접하고 있어, 대형 트럭 등 대규모 차량의 원활한 출입 및 회전에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 제시외 물건: 매각 제외되는 이동식 화장실 외에 자연생 수목이 생장하고 있는 점은 특이사항 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 연무읍에 위치한 창고시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건임. 감정가는 약 1억 9천 6백만 원 수준이며, 현재 공실 상태임. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, '법정지상권' 관련 특이사항은 잠재적인 리스크로 추가적인 면밀한 검토가 요구됨. 자연녹지지역, 준보전산지 등에 속해 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확성: 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 시 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상됨 (단, 법정지상권 관련 재확인 필요).

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써, 별도의 분쟁 없이 활용 가능함.

* 지역 개발 잠재력: 논산시가 관광객 유치 및 체류형 관광지 개발에 힘쓰고 있어, 장기적으로 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음.

* 합리적 감정가: 현재 감정가는 주변 유사 물건 시세 및 본건의 현황(공실) 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있으나, 향후 시장 상황에 따라 투자 가치가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 신중한 접근이 필요함.

* 감정가: 196,306,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 현황 기준)

* 주요 고려 사항:

* 잠재적 리스크: 법정지상권 관련 불확실성, 공실 상태, 토지이용계획상 제약, 도로 접면 문제 등을 종합적으로 평가해야 함.

* 현장 조사: 실제 건물의 상태, 주변 시세, 임대 수요 등을 파악하기 위한 현장 방문이 필수적임.

* 주변 시세: 유사한 창고 시설의 매매 및 임대 시세 정보를 수집하여 본건의 적정 가치를 판단해야 함.

현재로서는 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인과 현장 조사를 통한 추가 정보를 바탕으로 낙찰 가능한 금액을 결정해야 함. 구체적인 입찰가 제시는 추가적인 시장 조사와 현장 답사를 통해 신중하게 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.