나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20290 [4] 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 산53 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호(1,3,4,5)은 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 소재 ""송곡2리 복지회관"" 남동측
근거리에, 기호(2)는 남동측 인근에, 기호(6)은 남측 인근에 위치하는 토지로서, 주위
일원은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 읍소재지외곽 순수농촌지대로서,
제반주위환경은 한산시 됨.

교통상황

본건인근까지 차량접근이 가능하며, 근거리 도로변에 버스정류장이 소재하나, 제반대중
교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사로서, ""주거나지""

기호(2) : 부정형의 완경사로서, ""전(휴경지)""

기호(3) : 부정형의 완경사로서 ""조림목 및 일부 전""

기호(4) : 부정형의 완경사로서 ""자연림""

기호(5) : 부정형의 완경사로서, ""자연림""

기호(6) : 부정형의 완경사로서 ""자연림"" 임.

인접 도로상태

기호(1~6) : 지적도상 ""맹지"" 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 현상변경허가 대상구역(2019-07-22)<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>.

기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 영농여건불리농지.

기호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 현상변경허가 대상구역(2019-07-22)<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

기호(4) : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 현상변경허가 대상구역(2019-07-22)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>, 국가지정문화유산구역(2013-03-21)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.

기호(5) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 현상변경허가 대상구역(2019-07-22)<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 현상변경허가 대상구역(2019-07-22)<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

물건 비고

지적도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 논산지원 2025타경20290 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 산53

용도: 임야

토지면적: 1128.00㎡ (약 341.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가 정보

감정가: 10,828,800원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 소재 ""송곡2리 복지회관"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위 일원은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 읍소재지 외곽의 순수 농촌지대입니다. 제반 주위 환경은 한산한 편입니다. [cite:Appraisal Summary]

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 근거리 도로변에 버스정류장이 소재함에도 불구하고 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. [cite:2, Appraisal Summary]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(1984-04-28) 후 협의분할에 의한 상속(2005-05-23)을 거쳐 현재 소유권이 유지되고 있습니다.

* 강제경매 개시 결정(2025-03-26)이 등기되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다. [cite:Land Registry Summary]

* 총 등기부채권액은 0원입니다. [cite:Land Registry Summary]

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 개요: (제시된 정보에 따라 기재) [cite:Property Statement Notes]

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인에 대한 정보는 명확히 확인되지 않았습니다.

* 명확한 임차인 정보가 없는 경우에도, 인수해야 할 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 부여읍 외곽의 순수 농촌 지역으로, 주된 토지 이용은 임야, 농경지, 단독주택 등입니다. [cite:Appraisal Summary] 부여군은 최근 공동주택 공급을 재개하며 주거 환경 개선 및 지역 경제 활성화를 도모하고 있으나, 본건 물건지 인근은 직접적인 상업 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

부여읍 소재지의 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량으로 이동 가능하나, 도보 또는 대중교통을 이용한 접근성은 제한적입니다. [cite:2, Appraisal Summary]

5.2. 주변 개발 현황

부여군에서는 농촌마을 개발 사업, 청년 임대주택 조성 등 생활 여건 개선 및 정주 환경 조성 사업을 추진하고 있습니다. 또한, 부여 일반산업단지 조성을 통해 일자리 창출 및 인구 유입을 도모하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

* 지적도상 본건은 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 인접 토지와의 토지사용승낙 또는 통행권 확보가 필수적입니다. [cite:Property Statement Notes, Appraisal Summary]

6.2. 분묘기지권

* 분묘기지권이 존재하여 토지 이용 시 분묘 이장 또는 사용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 개발에 제약이 될 수 있습니다. [cite:Special Property Information, Appraisal Summary]

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등 다양하게 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 현상변경허가 대상구역, 국가지정문화유산구역, 공익용산지, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. [cite:Appraisal Summary]

* 이러한 복합적인 토지 이용계획 및 제한사항은 향후 토지 활용에 있어 중요한 고려 사항이 됩니다.

6.4. 기타 사항

* 문화유산 보존 및 관련 법률에 따른 현상변경허가 대상 구역에 포함되어 있어, 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. [cite:Appraisal Summary]

* 자연림, 조림목, 휴경지 등 다양한 형태로 이용되고 있으며, 일부는 경사 지형입니다. [cite:Appraisal Summary]

7. 종합 의견

본건은 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 산53에 위치한 임야로, 감정가는 10,828,800원입니다. 토지는 1128㎡(약 341.2평)이며, 건물은 없습니다.

주위 환경은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역으로, 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

가장 큰 특징으로는 지적도상 맹지이며, 분묘기지권이 존재한다는 점입니다. 또한, 국가지정문화유산구역, 비행안전구역 등 다수의 법적 규제가 적용되어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

현장 방문 시 분묘의 존재 여부 및 현황, 주변 토지와의 관계, 실제 이용 상황 등을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 본건은 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 분묘 이장 후 토지 활용, 소규모 농막 설치 등)을 가진 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 지역 내 개발 계획(신규 아파트 공급, 농촌 마을 개발 등)이 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

* 법적 규제가 많은 지역이므로, 사전에 관련 법규 및 인허가 가능 여부를 철저히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지이며 분묘기지권, 다수의 개발 제한 규제 등이 존재하여 낙찰 후 토지 이용에 상당한 제약이 예상됩니다. 따라서 감정가 10,828,800원에서 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

초기 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준인 5,400,000원 ~ 7,600,000원 범위에서, 권리관계 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.