나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20438 [3] 충청남도 부여군 부여읍 염창리 412-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1~13, 19~21)토지는 충청남도 부여군 부여읍 염창리 소재 "팔학골" 마을 동측 인근에 위치하는 부동산으로서 본건 주위는 농경지, 목장용지, 단독주택, 임야 등이 혼재 하는 지역이며, 기호22)토지는 충청남도 부여군 규암면 수목리 소재 "반산저수지"서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 농경지, 임야, 점점이 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 공히 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

각 토지 공히 마을진입로에 접하거나 그 인근의 토지들로서 차량의 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하는 등 대중교통수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

개별요인 참조

인접 도로상태

기호1~13, 19~21)토지는 일단의 목장용지(축사)로 이용 중으로 인근 마을 진입아스콘 포장 도로와 접하며, 기호 22)토지는 지적도상 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~13, 19~20): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호21): 농림지역 , 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-28)<농지법> 기호22): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2018-02-28)<농지법>

제시목록 외의 물건

㉠:철골조 판넬지붕 단층. 창고 약20㎡ ㉡:경량파이프조 천막덮개, 축사 약 260㎡ ㉢:태양열3기(2동,4동,5동 각동 지붕위 소재)

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 방문시 소유자가 직접 소유, 운영하고 있으며, 임대는 없는 것으로 조사됨 본건 지상에 "사진용지" 및 "건물개황도" 와 같이 제시외 건물 등이 소재하는 바 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으며, 제시외 물건으로 인하여 본건 토지의 소유권 행사에 제한 받게 되는 경우의 가격을 "토지감정명세표"의 "비고"란에 별도 표기하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호14,15)강파이프구조 강판지붕 단층 및 파이프구조 강판지붕 단층 제2동 동식물관련시설 및 한우사 건물로서 실제1동의 건물임. (사용승인일: 2005.08.09) 내,외벽: 일부 판넬벽체 마감 등 기호16):파이프조 함석지붕 단층, 제4동 동식물관련시설로서 (사용승인일: 1944.05.26) 내,외벽: 판넬벽체 마감 등 기호17): 강파이프구조 함석지붕 단층 제5동 동식물관련시설로서 (사용승인일: 1994.05.26) 내,외벽: 판넬벽체마감 등 기호18):강파이프구조 강판지붕 단층 동식물관련시설 제6동 건물이나 현장조사 시점 현재 소재불명임

이용상태

공부상 "축사"이나 현장 방문시점 현재는 사육하지 않고 있음.

설비내역

태양열설비(3기)

부합물 및 종물

㉠:철골조 판넬지붕 단층. 창고 약20㎡ ㉡:경량파이프조 천막덮개, 축사 약 260㎡ ㉢:태양열3기(2동,4동,5동 각동 지붕위 소재)

공부와의 차이

기호14)및 기호15) 제2동 건물은 현장 조사시점 현재 1동의 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 방문시점 현재 소유가가 임대 없이 직접 운영하고 있는 것으로 조사됨.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 논산지원 2025타경20438 (3)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

1.2. 토지 정보

소재지: 충청남도 부여군 부여읍 염창리 412-3

용도: 답

토지면적: 1412.00㎡ (약 427.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

(단, 제시외 건물로 철골조 판넬지붕 단층 창고 약 20㎡, 경량파이프조 천막덮개 축사 약 260㎡, 태양열 3기 등이 현황 조사 시 소재함.)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 81,896,000원

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 충청남도 부여군 부여읍 염창리 소재 "팔학골" 마을 동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 목장용지, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 일부 토지는 규암면 수목리 "반산저수지" 서측 인근에 위치하며, 이 지역 역시 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

각 토지는 마을 진입로에 접하거나 그 인근에 위치하여 차량 접근이 가능합니다. 인근 공도에는 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호 1~13, 19~21) 토지는 일단의 목장용지(축사)로 이용 중이며, 인근 마을 진입용 아스팔트 포장 도로와 접하고 있습니다. 기호 22) 토지는 지적도상 맹지입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1~13, 19~20) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)

기호 21) 토지: 농림지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 농업진흥구역

기호 22) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 농업보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동 내역이 여러 차례 있었습니다. 최근 소유권 이전은 2019년 6월 14일에 매매로 이루어졌습니다.

말소기준권리: 2020년 6월 30일 접수된 부여신용협동조합의 근저당권 (금75,000,000원) 입니다.

기타 권리: 2025년 7월 29일 접수된 주식회사그린엔지니어링의 강제경매 (본 경매 사건)가 있습니다. 또한 2026년 3월 3일 접수된 류경이의 소유권이전청구권가등기가 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 6월 30일자 부여신용협동조합 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 2026년 3월 3일 접수된 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리보다 후순위이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리인지 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다.)

3.4. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부 요약상 확인되지 않습니다. 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 강제경매 등은 매각으로 소멸됩니다. 2026년 3월 3일 접수된 소유권이전청구권가등기의 말소 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 주로 농경지와 목장용지, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. "팔학골" 마을이 인근에 있어 기본적인 생활권이 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설이나 산업 시설은 부족한 편입니다.

4.2. 주변 개발 현황

제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 개발 현황이나 계획에 대한 상세한 내용은 파악하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 마을이 존재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 편의시설이나 의료시설 등은 인접 도시 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다. "반산저수지"가 인근에 있어 휴식 및 여가 활동 공간으로 활용 가능성이 있습니다.

5.2. 대중교통 접근성

인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하나, 운행 빈도나 노선은 제한적일 수 있습니다. 차량 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

가장 중요한 리스크는 농지 취득 시 농지취득자격증명이 필수라는 점입니다. 매각결정기일까지 해당 증명서를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 자격 증명 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용 규제

본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 생산녹지지역, 농업진흥구역, 농업보호구역 등 다양한 용도지역에 속해 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다. 특히 농업진흥구역 및 농업보호구역은 농지법에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 축사 운영 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 관련

건물 등기부상 면적은 0㎡이나, 현황상 창고, 축사, 태양열 설비 등의 제시외 건물이 소재합니다. 이들 건물로 인해 토지 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있으며, 철거 또는 원상복구 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.4. 기타 법적 위험

2026년 3월 3일 접수된 소유권이전청구권가등기의 경우, 매각으로 인해 말소되지 않을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 가등기의 성격 및 소멸 여부에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 충청남도 부여군에 위치한 농지(답)로서, 현재 목장용지 및 축사 용도로 이용되고 있는 것으로 보입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 다양한 토지이용 규제가 적용됩니다. 주변 환경은 농촌 지역으로 조용하고 자연 친화적인 편입니다.

7.2. 개발 가능성

주된 용도는 농업 또는 축산업으로 제한될 가능성이 높습니다. 다만, 계획관리지역으로 일부 편입된 토지가 있다면, 관련 법규 및 지자체 조례에 따라 건폐율, 용적률 범위 내에서 건축 행위가 가능할 수도 있습니다. 토지이용계획 확인원을 통해 정확한 용도지역별 행위 제한을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요소

* 농업 또는 축산업을 영위하고자 하는 실수요자에게는 유리한 조건일 수 있습니다.

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 토지 확보가 가능할 잠재력이 있습니다.

* "반산저수지" 인근으로 자연 환경이 우수합니다.

8.2. 추천 용도

* 축산업 (현황과 유사)

* 영농 목적의 농지 활용

* 전원주택 부지 (토지이용계획 및 제한상태 확인 후 가능 시)

9. 예상 입찰가

9.1. 참고 가격

본 물건의 감정가는 81,896,000원입니다.

9.2. 산정 기준

예상 입찰가는 위 감정가를 포함한 주변 시세, 물건의 현황, 권리관계, 낙찰 후 예상되는 제반 비용(취득세, 농지취득자격증명 발급 비용 등), 그리고 투자자의 수익률 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 현재 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 관련 법규 검토가 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.