나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20457 [2] 충청남도 논산시 상월면 산성리 323-6 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청남도 논산시 상월면 산성리 소재 ""상월초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 농경지, 학교, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통
시됨.

교통상황

본건 토지는 아스콘 포장된 도로에 접하여 소재하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치
하는 등 대중교통 수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지 공히 부정형, 평지의 토지임

인접 도로상태

노폭 약6미터 내외의 아스콘포장 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(2025-07
-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호2,3): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(2025-
07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호1)토지는 사진용지와 같이 ""제시외 분묘"" 가 소재하며, 기호2,3)토지는 ""사진용지"" 및 지적개황도""와 같이 타인 건물이 월경하여 건축되어 있음

공부와의 차이

본건 토지는 공히 공부상 지목은 ""대""이나 기호1)토지는 현황 ""전"" 및 일부 ""묘지""로 이용중이며, 기호 2,3)토지는 "" 임야"" 및 ""묵전""상태임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임.

본건 기호2,3)지상에 ""사진용지"" 및 ""지적개황도""와 같이 타인소유의 제시외 창고 및
농업용하우스가 소재하여, 이를 고려하여 감안 평가하였으며, 기호1)토지 상에 ""사진용지""
및 ""지적개황도""와 같이 제시외 분묘가 소재하는 바 이를 감안하여 토지를 평가하였으며,
이로 인하여 토지소유권 행사에 제한받는 경우의 가격을 ""토지건물감정명세표""의 ""비고""
란에 병기하였으며, 본건 지상에 자생하는 자연생 수목은 토지에 포함 평가 하였음

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 공부상 지목은 “대”이나 현황 “임야” 및 “묵전”상태임.
3. 타인 건물이 월경하여 건축되어 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조).
4. 최저매각가격은 타인소유 제시외 창고 및 농업용하우스 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 논산지원 2025타경20457 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 주요 정보 요약

소재지: 충청남도 논산시 상월면 산성리 323-6

용도: 대지 (현황: 임야 및 묵전 상태)

토지면적: 1086.00㎡ (약 328.5평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 234,576,000원

매각대상: 토지매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 분묘기지권

* 주의사항:

1. 일괄매각.

2. 공부상 지목은 “대”이나 현황 “임야” 및 “묵전” 상태임.

3. 타인 건물이 월경하여 건축되어 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조).

4. 최저매각가격은 타인소유 제시외 창고 및 농업용하우스 소재로 인하여 제한받는 가격임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건 토지는 충청남도 논산시 상월면 산성리 소재 "상월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 학교, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 시됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 토지는 아스콘 포장된 도로에 접하여 있으며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하는 등 대중교통 수단에 대한 접근성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

노폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건 토지의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 갑1 (1990-02-13): 소유권이전 (이택수)

* 갑2 (2010-01-08): 소유권이전 (성원규, 증여)

* 을6 (2025-02-20): 근저당권 (주식회사오케이대부캐피탈, 52,500,000원) - 말소기준권리

* 을7 (2025-02-20): 지상권설정 (주식회사오케이대부캐피탈) - 말소

* 갑5 (2025-08-20): 임의경매 (주식회사오케이대부캐피탈) - 말소

* 갑6 (2025-09-02): 압류 (화성세무서장) - 말소

등기부채권 총액은 52,500,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리인 근저당권(을6)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 제공된 정보 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 논산시 상월면으로, 농경지와 임야, 주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 인근에 상월초등학교가 위치하고 있으며, KT&G 상상마당 논산과 같은 문화 시설이 인근에 있어 지역 주민들의 문화 여가 활동 공간으로 활용되고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주요 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 농촌 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 및 생활 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 상월초등학교 인근에 위치하고 있습니다.

* 논산시 상월면 산성리에서는 마을 축제 등을 통해 초등학교 및 지역 학생들이 농촌 체험에 참여하며 교육적 활동이 이루어지고 있습니다.

5.2. 편의/기타 시설

* KT&G 상상마당 논산과 같은 문화체험공간이 인근에 위치하여 지역 주민 및 방문객들에게 다양한 문화 체험 기회를 제공합니다.

* 주변에 역사 문화 유적지(백일헌 이삼장군 종택, 충헌사, 노성궐리사, 논산명재고택, 노성향교 등)가 다수 분포하여 역사 문화 탐방에 용이합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 논산시에서 공동묘지 부지를 체육공원으로 조성하는 사업을 추진한 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 관련

* 분묘기지권: 본건 토지 상에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 높습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 해당 토지를 사용하는 권리로, 토지 소유권 행사에 제한을 받을 수 있습니다.

* 현황 토지 이용 불일치: 공부상 지목은 "대"이나, 현황은 "임야" 및 "묵전" 상태로 이용되고 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 타인 건물 월경: 타인의 건물이 본건 토지에 걸쳐 건축되어 있어, 소유권 분쟁 및 해결에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 타인 소유 제시외 시설: 타인 소유의 창고 및 농업용 하우스가 소재하여 토지 사용에 제약이 발생합니다. 이는 최저매각가격을 제한하는 요인이 되기도 합니다.

6.2. 법적/제한적 측면

* 계획관리지역, 성장관리구역: 개발 가능성이 있으나 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 가축사육제한구역(2025-07-11), 상대보호구역, 절대보호구역: 가축 사육이 제한되며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 인근에서의 행위가 제한될 수 있습니다.

6.3. 외부 시설 영향

현재까지 파악된 주변 환경에서 직접적인 혐오 시설이나 환경 유해 시설은 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 개별적인 축사 등의 시설이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 충청남도 논산시 상월면의 농촌 지역에 위치한 토지로, 현재 공부상 지목은 "대"이나 실제로는 "임야" 및 "묵전" 상태로 이용되고 있습니다. 가장 큰 특징은 분묘기지권의 존재와 타인 건물의 월경, 제시외 창고 및 농업용 하우스의 소재로 인해 토지 소유권 행사에 상당한 제약이 따른다는 점입니다. 이러한 제약 사항들을 고려하여 감정평가되었으며, 최저매각가격 또한 이러한 점이 반영된 것으로 보입니다. 주변에는 학교와 문화 시설, 역사 유적지가 있어 입지 자체는 나쁘지 않으나, 농촌 지역 특유의 한계와 더불어 상기된 제약 사항들이 투자 결정에 매우 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

* 분묘기지권, 타인 건물 월경, 제시외 시설 등 여러 제약 사항으로 인해 감정가 및 최저매각가격이 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이러한 권리 관계를 명확히 해결하거나, 제약 사항을 감수하고 활용할 수 있는 방안이 있다면 낮은 가격에 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 특성상 개발 시 용도 지역 변경 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이는 분묘기지권 및 월경 건물 등 제약 사항 해결이 전제되어야 합니다.

8.2. 고려 사항

* 분묘기지권의 법적 성격 및 존속 기간, 관련 법규(장사 등에 관한 법률)에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 월경된 타인 건물 및 제시외 시설에 대한 법적 문제 해결 방안 (협의, 이전 등)을 사전에 파악해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황(임야, 묵전)의 차이에 따른 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려사항이 발생합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

제공된 정보만으로는 최저매각가격을 정확히 산정하기 어려우나, 감정가 234,576,000원에서 제시된 여러 제약 사항(분묘기지권, 타인 건물 월경, 제시외 시설)으로 인해 최저매각가격이 책정되었을 것으로 보입니다. '인수 보증금'에 해당하는 금액은 없어 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

9.2. 제안 가격

제시된 권리관계와 현황을 고려할 때, 입찰 시에는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 물건의 상세 조사 결과에 따라 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 다만, 권리 관계 해결에 따른 추가 비용 및 시간 투자를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.