나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경227 [2] 강원특별자치도 강릉시 홍제동 913-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 홍제동 소재 ""강릉영동대학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 다가구주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 미성숙 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나, 대중교통사정은 다소
불편함.

형태 및 이용상태

공히 남하향 완경사 토지로서, 기호 1은 사다리형, 기호 3은 자루형 토지이며, 공히 ""주거용
건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태

공히 남측으로 폭 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 자연녹지지역, 가축사육 제한구역(2024-10-30)(모든 축종 사육 제한구역).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건(1995. 10월 사용승인)
기호 4 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건(1995. 9월 사용승인)으로서,
외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC샷시 이중창.

이용상태

공히 다가구주택으로 이용 중임.
지하 : 원룸 2개호, 창고 등
1-3층 : 각층 원룸 4개호 씩.

설비내역

위생시설 및 급,배수시설 되어 있으며, 심야전기 보일러에 의한 중앙공급식 난방시설 되어
있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 2,4의 원룸 총 28개호 중 상당수가 공실인 것으로 확인되었으나, 정확한 호별 임대관계
는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경227 (2)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 홍제동 913-8번지 (신주소: 강원특별자치도 강릉시 공제로359번안길 27)

용도: 다가구주택 (건축물대장상 다가구용 단독주택(6가구))

감정가: 335,970,000원

토지면적: 451.00㎡ (약 136.4평)

건물총면적: 312.00㎡ (약 94.4평)

건물 제시외면적: 82.50㎡ (약 24.9평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOO

건축년도: 1995년 9월 사용승인 (철근콘크리트조 3층 건물)

1.1. 입지조건

주위환경: 강원특별자치도 강릉시 홍제동 소재 "강릉영동대학교" 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 미성숙 주택지대입니다.

교통: 차량 접근은 가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지이용: 남하향의 완경사지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

도로: 남측으로 폭 약 4M의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2011년 6월 1일 근저당 (을10, 강릉축산업협동조합)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 상세 건물 등기부 요약상 갑9 소유권이전신탁(2024-01-29, 정영교)은 말소되지 않는 것으로 확인됩니다. (물건명세서 참고사항의 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'과는 상이하나, 상세 등기부 내역을 우선적으로 반영합니다.)

인수 가능한 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력 없음 확인)

임차인 현황:

* 김 : 303호, 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2025-04-22, 배당 2025-07-22, 대항력 없음.

* 도 : 104호, 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 미상, 배당 2025-07-29, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-10, 확정 2022-11-18, 배당 미상, 대항력 없음.

* 양 : 302호, 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-10, 확정 2023-12-15, 배당 2025-07-21, 대항력 없음.

* 이 : 101호, 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 미상, 배당 2025-07-29, 대항력 없음.

* 최 : 304호, 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-28, 확정 2022-04-06, 배당 2025-07-23, 대항력 없음.

* 홍 : 102호, 보증금 500,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 미상, 배당 미상, 대항력 없음.

주의사항: 임차인 도상명, 이부영, 홍영호의 경우 전입일자/확정일자 및 배당신고일자가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 포함합니다.

1.3. 상권분석

지역특성: 본 건은 강릉시 홍제동의 주택가 지역에 위치하며, 주변에 강릉영동대학교가 있어 학생 수요가 있을 수 있으나, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역 특성상 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

주요 편의시설: 주변 지역의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 주택가로서 기본적인 생활 편의 시설은 확보될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주거환경: 다가구주택으로, 지하 2개 호실(원룸, 창고 등) 및 1-3층 각 4개 호실씩, 총 14개 호실로 구성되어 있습니다. 현재 상당수의 원룸이 공실로 추정되나, 정확한 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

설비: 위생 및 급배수 시설이 되어 있으며, 심야전기 보일러에 의한 중앙 공급식 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 강릉영동대학교가 인접해 있으며, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로, 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

공실률: 현재 상당수의 원룸이 공실로 확인되어, 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

미소멸 권리: 갑9 소유권이전신탁(정영교)이 매각으로 소멸되지 않아, 향후 소유권 관계에 영향을 줄 수 있습니다. (이는 인수해야 할 권리일 수 있습니다.)

미성숙 주택지대: 주변 개발 현황에 따라 부동산 가치 상승이 더딜 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강릉시 홍제동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 3억 3천만원대입니다. 토지 및 건물 일괄매각이며, 임차인 전원 대항력은 없으나, 소유권이전신탁 등기(갑9)가 말소되지 않아 주의가 필요합니다. 상당수의 공실이 확인되어 임대 수익보다는 시세차익 또는 실거주 목적의 접근이 요구됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

저평가 가능성: 미성숙 주택지대라는 점과 공실 우려가 있음에도 불구하고, 향후 지역 개발 가능성 및 대학가 인접 이점을 고려할 때 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

인수 보증금 없음: 임차인으로부터 인수할 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 임차인으로부터 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 335,970,000원을 기준으로 낙찰가율을 산정할 수 있습니다.

현재 다가구주택의 공실률, 미소멸 권리(소유권이전신탁), 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적인 다가구주택 경매 낙찰가율을 고려하고, 본건의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 235,000,000원 ~ 285,000,000원 수준으로 판단됩니다. (정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가 권리 분석 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.