나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경236 [2] 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 임원리 1071 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 임원리 소재 '임원역' 남측 및 서측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지, 임야 등이 산재하는 근교 농촌지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 일련번호 1,2,5) 전, 일련번호 4) 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,5) 맹지임
일련번호 2) 북서측으로 국유지를 이용한 로폭 약3-4미터의 포장도로와 접함.
일련번호 4) 남측으로 국유지(하천부지)를 이용한 로폭 약3-4미터의 비 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2,4) 계획관리지역. 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
일련번호 5) 계획관리지역. 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하천구역<하천법>

제시목록 외의 물건

일련번호 2) 일부 지상에 제시외 컨테이너 1동 및 일련번호 4 지상에 제시외 수목(조경수 등)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕(일반목구조) 2층으로
외벽 : 알미늄복합판넬 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '명세표 및 개황도'란 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-지상에 식재된 수목(조경수 등)은 매각대상에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경236 (2)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 임원리 1071

토지 면적: 704.00㎡ (약 213평)

건물 면적: 88.02㎡ (약 26.6평)

감정가: 228,680,880원

용도: 단독주택

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 윤송원

건물 구조 및 상태: 일반목구조, 기타지붕(일반목구조) 2층, 외벽 알루미늄복합판넬 마감, 내벽 벽지/타일 마감, 창호 하이샷시 이중창. 위생, 급배수, 유류보일러 난방 설비. 건물 사용 승인일 2020년 03월 26일.

특이사항: 공동담보 물건이며, 제시외 건물(컨테이너 1동)이 포함 매각되나, 지상 식재 수목(조경수 등)은 매각 대상에서 제외됩니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 임원리 소재 '임원역' 남측 및 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 농가주택, 농경지, 임야 등이 산재하는 근교 농촌지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

도로 상태:

일부 토지는 맹지이며, 다른 일부 토지는 북서측으로 국유지를 이용한 폭 약 3-4미터의 포장도로에 접해 있습니다. 또한, 남측으로는 국유지(하천부지)를 이용한 폭 약 3-4미터의 비포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

계획관리지역으로, 일부 토지는 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 공장설립제한지역, 하천구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

토지 등기부상 말소기준권리인 2020년 4월 16일자 삼척동해태백산림조합 근저당(108,000,000원)보다 선순위 권리는 없습니다. 건물 등기부상으로도 동일한 근저당이 말소기준권리이며, 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 278,749,697원입니다.

임차인 현황:

* 김상연: 보증금 15,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2020년 11월 26일.

대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

인수되는 권리 및 금액:

상기 권리분석 결과, 본 경매물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금 또는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

인근 부동산 시세:

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 정보(예: 장미A, 일정상아빌라)는 전용면적 59.31㎡~62.99㎡ 기준으로 2024년 말부터 2026년 초 사이에 3,700만원에서 7,200만원 사이의 거래 사례를 보여줍니다.

이는 본건과 같은 단독주택과는 주거 형태 및 면적에서 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가는 단독주택으로서 상당한 면적의 토지(704㎡)를 포함하고 있어, 토지 가치가 주요 평가 요소로 작용한 것으로 판단됩니다.

토지 가치 잠재력:

704㎡의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

건물 가치:

건물은 2020년 사용 승인된 단독주택으로, 일반 목구조입니다. 외관 및 내부 상태에 대한 상세한 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 근교 농촌지대 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 차량을 이용해야 할 가능성이 높습니다. 임원역 인근으로 교통 접근성을 일부 확보하고 있습니다.

주변 환경:

농가주택과 농경지가 혼재된 한적한 농촌 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

맹지:

토지 일부가 맹지로, 도로 접근성에 대한 추가 확인 및 소유권 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

제한구역:

계획관리지역으로 묶여 있으나, 가축사육제한구역 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 특정 업종의 신규 설립이나 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

하천구역:

일부 토지가 하천구역에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 개발 제한이 있을 수 있습니다.

제시외 물건:

컨테이너 1동은 매각에 포함되나, 수목(조경수 등)은 제외되므로, 이에 대한 명확한 경계 확인 및 인수인계 절차가 필요합니다.

대중교통 불편:

대중교통 이용이 불편한 점은 생활의 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 법적으로 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계가 장점입니다. 그러나 토지 일부의 맹지, 제한구역 지정, 수목 제외 등은 명확한 현장 확인과 추가적인 분석이 필요한 부분입니다. 농촌지역의 특성을 고려할 때, 전원생활이나 여가 활용을 위한 목적 외에는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 704㎡의 상당한 규모로 향후 증축, 개축 또는 토지 활용 가능성이 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 부담이 없습니다.

* 상대적으로 신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로, 즉시 거주 또는 활용에 큰 문제가 없을 수 있습니다. (단, 목구조 및 내부 상태 점검 필수)

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 228,680,880원에 대하여, 인수되는 권리가 없고 건물 사용 승인일이 비교적 최근이라는 장점이 있습니다. 그러나 맹지, 일부 토지의 제한구역 지정, 조경수 제외 등 여러 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 90% ~ 95% 수준인 약 205,000,000원에서 217,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 다만, 맹지 문제에 대한 현장 실사를 통한 정확한 도로 접근성 확인이 반드시 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.