나이스옥션 법원경매 평택 2024타경50156 [1] 경기도 평택시 도일동 281-1 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2024.09.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 도일동 소재 "평택브레인시티 일반산업단지" 북측 인근에 위치하며 부근은 제조시설, 상업시설, 주택, 농경지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

가. 기호[1] 완경사지대내 부정형 토지로서 전임.

나. 기호[3] 완경사지대내 자루형 토지로서 체육용지(골프연습장부지)임.

다. 기호[2,5,6] 완경사지대내 부정형 토지로서, 각 필지는 인접지와 경계 구분없이 체육용지(골프연습장 부속토지(주차장, 진입로, PAR3 골프시설, 조경부분 등))으로 이용중임.

인접 도로상태

가. 기호[1] 기호[2,3]토지를 통해 접근하였으며, 동측으로 비포장 진입로를 통해 출입가능하며 인접지와의 관계는 별도 확인바람.

나. 기호[2,3] 남측으로 포장도로에 접하며, 기호[2,3]토지 남측 일부를 진입로로 이용중임.

다. 기호[5,6] 지적상 맹지이나 골프연습장 부속토지로서 기호[2,3]토지를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

가. 기호[1] 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내-전 축종 제한)임.

나. 기호[2] 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 체육시설(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내-전 축종 제한), 도로구역(평택시 시도33호선(죽백-오산갈곶선)), 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-원균장군묘)임.

다. 기호[3] 자연녹지지역, 체육시설(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내-전 축종 제한)임.

라. 기호[5] 자연녹지지역, 체육시설, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내-전 축종 제한), 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-원균장군묘)임.

마. 기호[6] 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 체육시설(저촉), 가축사육제한구역( 일부제한 300m 이내-전 축종 제한), 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-원균장군묘)임.

제시목록 외의 물건

기호[2]토지 남서측 경계에 제시외건물(블럭조 숙소 약 51㎡)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 토지 정확한 위치 및 지적경계 확인 등은 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골구조 및 일반철골구조 데크플레이트 및 티100우레탄판넬지붕 지하1층 지상4층으로서
외벽 : 판넬마감, 인조석타일마감 등
내벽 : 인테리어 치장마감 등
창호 : 페어글라스 및 시스템 창호 등임.

이용상태

골프연습장(운동시설, 기계실, 주차장, 일반목욕장, 일반음식점, 사무실 등)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 관련 부대설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 내부구조도 및 사진용지와 같이 제시외물건(ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 농지취득자격증명 제출 필요.(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
3. 목록2. 토지는 토지이용계획확인사성 중로1류에 저촉되나 전체면적에 비해 저촉면적이 미비한 바 이에 구애없이 토지 평가하였으며, 남서측 경계에 소유자 불명의 건물(블럭조 숙소 약51㎡)이 소재하나 매각에서 제외.(감정평가서 참조)
4. 현황조사서에 의하면 목록4.는 지하1층, 지상4층 골프연습장이나, 현황은 부동산의 표시상 지하1층을 1층으로, 1층을 2층으로, 2층을 3층으로, 3층을 4층으로, 4층을 5층으로 각 표기하여 사용하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경50156 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사 (자료상 추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 평택시 도일동 281-1

* 토지 면적: 37,019.00㎡ (약 11,198 평)

* 건물 면적: 8,568.29㎡ (약 2,592 평)

* 용도: 운동시설 (골프연습장)

* 감정가: 30,569,719,700원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 제시외 면적: 503.00㎡ (제시외 건물 포함 매각)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 보증금 반환 불가)

* 일괄매각이며, 제시외 건물(약 51㎡의 블록조 숙소)은 매각에서 제외됨.

* 건물 표기상 지하1층을 1층으로, 1층을 2층으로 사용하는 등 현황과 공부상 차이가 존재함.

* 토지이용계획상 일부 면적이 중로1류에 저촉되나, 평가에는 큰 영향을 미치지 않음.

* 법정지상권 성립 여부 불분명 (매각에서 제외되는 지상건물 관련)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 도일동 소재 "평택브레인시티 일반산업단지" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 제조시설, 상업시설, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 평택브레인시티는 4차 산업혁명의 기반이 되는 첨단산업단지로, 연구, 의료, 주거, 상업 시설 등이 복합적으로 개발되고 있는 대규모 프로젝트 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 본건까지 차량 진입이 가능합니다.

* 동측으로 비포장 진입로, 남측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

* 평택제천고속도로 송탄IC와 10분 이내, 경부고속도로 안성JC와 5분대 연결 가능하며, 평택파주고속도로, 서해안고속도로 접근도 용이합니다.

* 향후 평택동부고속화도로, 수원발 KTX, GTX-A/C 노선 연장 등이 예정되어 있어 광역 교통망 개선이 기대됩니다.

* 대중교통 이용 시에는 버스 이용이 가능하며, 평택지제역(SRT, 1호선)이 인근에 위치합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 자연녹지지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내-전 축종 제한)에 해당합니다.

* 성장관리계획구역(주거형)에 포함되는 필지가 있습니다.

* 중로1류(폭 20m-25m) 및 체육시설 관련 저촉 사항이 있습니다.

* 문화재보호구역(도지정 300m 이내-원균장군묘)에 포함되는 필지가 있습니다.

* 도로구역(평택시 시도33호선)에 저촉되는 필지도 있습니다.

2.4. 특이사항 (토지)

* 기호 토지는 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호 토지는 체육용지(골프연습장 부지, 부속토지, 주차장, 진입로, PAR3 골프시설, 조경 등)로 이용 중입니다.

* 기호 토지는 지적상 맹지이나, 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

* 기호 토지는 동측으로 비포장 진입로를 통해 접근 가능하며, 인접지와의 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 최근 언론 보도에 따르면, 브레인시티 개발 사업 부지 인근에 30년 전 매립된 약 26만 톤 규모의 쓰레기 산이 존재하며, 침출수 발생 등 환경 문제가 제기된 바 있습니다. 본건과의 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요하나, 인근 지역의 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2021년 4월 1일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을10) 입니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권 이전 및 보존 등기 외 다수의 근저당권, 압류, 가압류가 등기되었으나, 대부분 말소되었거나 말소 예정입니다.

* 최종적으로 등기부채권 총액이 매우 높게 확인됩니다. (토지, 건물 합계 약 730억 원 이상)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 목록2. 매각에서 제외되는 지상건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 인수 가능성이 있습니다. (주의 요망)

3.3. 임차인 현황

* 총 17명의 임차인이 확인되었습니다.

* 이 중 대항력 있는 임차인은 (주)삼우전력공사, 강성길, 원유덕, 주식회사삼우전력이엔지, 주식회사정인네트웍스, 주식회사진성디엔씨로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* (주)삼우전력공사: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 강성길: 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입 2008-07-17, 대항력 있음.

* 원유덕: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 주식회사삼우전력이엔지: 보증금 10,000,000원, 차임 770,000원, 대항력 있음.

* 주식회사정인네트웍스: 보증금 7,000,000원, 차임 300,000원, 대항력 있음.

* 주식회사진성디엔씨: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 대항력 없는 임차인 중 보증금 및 차임이 명시된 경우, 배당받을 금액에 따라 명도 책임이 발생할 수 있습니다.

* 강경숙: 보증금 5,000,000원, 대항력 없음.

* 김이영: 보증금 5,000,000원, 대항력 없음.

* 주식회사거성디앤씨: 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원, 대항력 없음.

* 최유진: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 대항력 없음.

* 평택동삭2지구도시개발사업조합: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 대항력 없음.

* 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재된 임차인 중 '대항력 있음'으로 표시된 경우, 금액이 명시되지 않았더라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지 및 개발 현황

* 본 물건은 수도권 스마트 산업 거점으로 조성 중인 "평택 브레인시티 일반산업단지" 인근에 위치합니다.

* 평택 브레인시티는 첨단산업, 연구, 교육, 의료, 주거, 상업 시설 등을 포함하는 대규모 복합도시로 개발 중이며, 특히 반도체 산업과의 연계성이 강조되고 있습니다.

* 삼성전자 평택캠퍼스와 인접하여 시너지 효과가 기대되며, KAIST 평택캠퍼스, 아주대 평택병원 등도 추진 중이거나 예정되어 있습니다.

* 이차전지 기업 등 첨단 산업 기업들의 입주가 예정되어 있거나 확정된 곳들이 있어 산업 기반이 강화되고 있습니다.

4.2. 상권 특성 및 전망

* 평택 브레인시티 단지 내 상가 및 주거시설 개발이 진행됨에 따라 배후 수요가 점차 증가하고 있습니다.

* 현재 평택 지역 상권은 침체된 모습도 보이나, 신도시 개발 및 산업단지 조성으로 인한 장기적인 성장 잠재력은 높게 평가됩니다.

* 본 물건의 경우, 운동시설(골프연습장)로서 브레인시티 단지 내 근로자 및 주민들의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변에 포레스트 도일 캠핑장, 한경국립대학교 평택캠퍼스 등이 위치하여 레저 및 교육 관련 시설과의 연계 가능성도 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오 시설

* 주변 검색 결과, 브레인시티 개발 사업지 인근 도일동에 30년 전 매립된 대규모 쓰레기 산(약 26만톤)이 존재하며, 침출수 유출 등 환경 문제가 제기된 바 있습니다. 해당 쓰레기 산이 본 물건지와 직접적으로 인접해 있는지, 또는 환경 오염의 직접적인 영향을 받는지에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 이 외에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 단지 내 유치원, 초등학교 부지가 예정되어 있으며, 한경국립대학교 평택캠퍼스가 인접해 있습니다.

* KAIST 평택캠퍼스도 2029년 개교를 목표로 추진 중입니다.

5.2. 의료 시설

* 아주대학교 평택병원이 조성될 예정입니다.

5.3. 편의 시설

* 브레인시티 단지 내 상가 및 주거 시설 개발과 함께 다양한 편의 시설(마트, 식당, 카페, 금융기관 등)이 공급될 것으로 예상됩니다.

* 평택 도일유통길 25에 평택도시공사, 평택시 교통약자이동지원센터 등이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여부 불분명

* 매각에서 제외되는 지상건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 명확한 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 현황과 공부상 차이

* 건물 이용 현황 (지하1층을 1층으로 사용 등)과 공부상 표기가 달라, 사용 승인 및 건축물 대장과의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 인근 환경 문제 가능성

* 브레인시티 개발 지역 인근에 대규모 쓰레기 매립지가 확인되어, 잠재적인 환경 오염 및 악취 등의 리스크가 존재할 수 있습니다. 정확한 위치 및 영향 범위에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.4. 대항력 있는 임차인의 존재

* 총 6명의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 이들에게 지급해야 할 보증금(존재 시) 또는 명도 부담이 발생할 수 있습니다. (본건의 경우 인수 보증금 합계는 0원이지만, 명도 책임 여부는 개별 검토 필요)

6.5. 높은 총 채권액

* 토지 및 건물 등기부 상의 총 채권액이 매우 높아, 채무 불이행으로 인한 추가적인 권리 관계 변동 가능성 및 낙찰 후 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시의 핵심 개발 지역인 평택브레인시티 일반산업단지 인근에 위치한 운동시설(골프연습장)입니다. 광역 교통망 접근성이 우수하고, 대규모 첨단 산업단지 및 주거 단지 개발이 활발히 진행 중이어서 미래 가치가 높게 평가됩니다. 또한, 현재 골프연습장으로 운영 중인 점을 고려할 때, 신규 사업자나 기존 사업자의 운영 승계 가능성이 있습니다.

그러나, 법정지상권 성립 여부 불분명, 건물 현황과 공부상 차이, 인근 쓰레기 매립지 관련 잠재적 환경 리스크, 다수의 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권 관련 문제는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 평택 브레인시티 개발 사업의 수혜지: 첨단 산업, 연구, 주거, 상업 시설 복합 개발로 인한 풍부한 배후 수요 기대.

* 우수한 교통 인프라: 평택제천고속도로, 경부고속도로 등 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나며 GTX 등 광역 교통망 확충 예정.

* 운영 중인 시설: 현재 골프연습장으로 운영 중인 점은 사업 승계 시 바로 수익 창출이 가능하다는 장점이 있습니다.

* 대규모 산업단지 배후: 브레인시티 산업단지 입주 기업 종사자 및 관계자들의 이용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 30,569,719,700원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 건의 인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 인수 부담은 없습니다.

* 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 대부분 소멸되나, 말소되지 않는 권리(법정지상권 등)의 예상 인수 금액을 산정해야 합니다.

* 건물 현황과 공부상 차이에 따른 명도 및 행정적 부담을 고려해야 합니다.

* 인근 쓰레기 매립지 관련 환경 리스크 평가 및 추가적인 조사 비용을 반영해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 가능성 및 이에 따른 비용을 산정해야 합니다.

* 향후 평택 브레인시티 개발 완성도 및 지역 시장 가치 상승 추세를 예측해야 합니다.

* 본 물건의 입지, 규모, 시설 등을 고려하여 신규 사업 운영 시 예상 수익성과 투자 회수 기간을 면밀히 분석해야 합니다.

따라서, 위에서 언급된 위험 요소를 철저히 분석하고, 잠재적 인수 비용 및 명도 비용 등을 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.