나이스옥션 법원경매 평택 2025타경590 [2] 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 168-9 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일감정 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 소재 ""칠곡저수지"" 북동측 근거리에 위치하며,
본건 주변은 전원주택, 근린생활시설, 주거나지, 임야 등이 혼재된 지대로서
주변환경은 보통시 됨.

교통상황

·본건까지 차량출입 가능하며 대중교통 이용의 편의성 등은 보통임.

형태 및 이용상태

. 칠곡리 168-40, 동소 168-41, 동소 168-39 : 일단지의 부정형, 평지로서 조사일 현재
""일단의 건부지(주상용)""로 이용중임.
. 칠곡리 168-37 : 부정형, 완경사지로서 조사일 현재 ""나지 및 법면 등""으로 이용중임.
. 칠곡리 168-9, 동소 168-72 : 부정형, 완경사지로서 조사일 현재 ""나지 등""으로 이용중임.
. 칠곡리 168-73 : 부정형, 완경사지로서 조사일 현재 ""건부지(주상용) 등""으로 이용중임.
. 칠곡리 168-38 : 부정형, 평지 및 완경사지로서 조사일 현재 ""도로 등""으로 이용중임.

인접 도로상태

·본건 중 칠곡리 168-72(맹지) 이외의 각 토지는 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·칠곡동 168-40, 동소 168-38 :
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
소하천구역<소하천정비법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

·칠곡리 168-41, 동소 168-39, 동소 168-37, 동소 168-73 :
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

·칠곡리 168-9, 동소 168-72 :
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.

· 경매 진행시 인접지와의 경계를 확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-.칠곡리 168-73지상 가동 건물 :

일반철골조 콘리트평슬래브지붕 지상 2층의 건물(선박형 건물)로서
· 외벽 : 철판위 페인팅 등 마감,
· 내벽 : 내부인테리어 등 마감.
· 창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 1999.05.07)

-.칠곡리 168-73지상 다동 건물 :

경량철골조 기타판넬지붕 지상 단층의 건물로서
· 외벽 : 조립식 판넬 등 마감.(별지 사진 참조)
· 내벽 : 타일 등 마감.
· 창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 2006.09.14)

-.칠곡리 168-73지상 나동 건물 :

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 단층의 건물로서
· 외벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌노출쌓기 등 마감.(별지 사진 참조)
· 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
· 창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 2009.09.24)

-.칠곡리 168-40, 동소 168-39, 동소 168-41 지상 건물

철근콘크리트 및 일반철골구조, 벽돌구조, 경량철골구조,
콘크리트경사슬래브지붕 지하1층, 지상3층의 건물로서
· 외벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌노출쌓기, 커튼월 등 마감.(별지 사진 참조)
· 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
· 창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 2000.08.12)

이용상태

-.칠곡리 168-73지상 가동 건물 : 조사일 현재 일반음식점 등으로,
-.칠곡리 168-73지상 다동 건물 : 조사일 현재 창고 등으로,
-.칠곡리 168-73지상 나동 건물 : 조사일 현재 단독주택으로 각각 이용중임.
-.칠곡리 168-40, 동소 168-39, 동소 168-41 지상 건물 : 조사일 현재 공실상태로 내부공사 중임.
-.칠곡리 168-73지상 나동 건물은 거주인의 부재, 폐문 등의 사유로 내부조사를 못하였으므로
경매진행시 참고바랍니다.

설비내역

-.공히 기본적인 급·배수설비, 위생설비 등이 설비되어 있는 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

-.토지, 건물명세표 및 개황도 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.
· 부합물 및 종물의 소유관계를 확인하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본건 지상에 소재하는 컨테이너는 이동이 가능하므로 매각 및 평가에서 제외
3. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
4. 부정형, 완경사지로서 조사일 현재 '나지 등'으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 2025타경590 (2)

경매구분 부동산임의경매

채권자 평OOOOOO

소재지 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 168-9

용도 전

토지면적 2572.00㎡ (약 778.08평)

토지 제시외면적 0.00㎡

건물면적 0.00㎡ (※감정평가서상 건물 존재 및 일괄매각 명시)

건물 제시외면적 0.00㎡

감정가 1,066,949,000원

매각대상 토지매각 (※물건명세서상 일괄매각으로 명시)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 소재 칠곡저수지 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 전원주택, 근린생활시설, 주거나지, 임야 등이 혼재된 지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

토지 이용계획 및 제한상태

* 칠곡리 168-40, 168-38: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 성장관리권역, 건축법상 도로 포함.

* 칠곡리 168-41, 168-39, 168-37, 168-73: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역.

* 칠곡리 168-9, 168-72: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 영농여건불리농지.

인접 도로 상태

본건 중 칠곡리 168-72 토지는 맹지이나, 그 외 각 토지는 포장도로와 각각 접해 있음.

3. 권리분석

등기부등본 요약

* 소유권이전: 갑1 (2016-11-03) 우수경

* 근저당: 을5 (2023-03-23) 엠씨아이대부주식회사 (4,680,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 을6 (2023-03-23) 평택새마을금고 (말소 처리되었으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨)

* 압류: 갑2 (2024-12-10) 안성시

* 임의경매개시결정: 갑3 (2025-03-25) 평택새마을금고 (4,137,588,460원)

* 가압류: 갑4 (2025-04-23) 평택축산업협동조합 (50,206,957원)

* 지상권이전공동담보: 을6-1 (2025-08-25) 엠씨아이대부주식회사

말소기준권리

을5 근저당 (2023-03-23) 엠씨아이대부주식회사

인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 등기부등본상 지상권(을6)이 말소 처리되었음에도 불구하고 인수될 가능성이 높음. 또한, 특이사항 및 특수물건정보에 '유치권'이 언급되어 있으나, 등기부등본상 명확한 기재가 없어 이에 대한 추가 확인이 필수적임.

총 채권액 합계 (등기부 기재 기준)

4,730,206,957원

4. 상권분석

주변 지역 특성

본건 주변은 전원주택, 근린생활시설, 주거나지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 근린생활시설이 혼재된 형태를 보임.

5. 생활정보

주변 편의시설

제공된 정보만으로는 주변의 학교, 병원, 대형마트 등 편의시설에 대한 상세한 파악이 어려움. 다만, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됨.

주거 환경

전원주택 단지가 인근에 있어 조용하고 쾌적한 환경을 기대할 수 있으나, 임야 등이 혼재되어 있어 도시적 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무

본건은 농지이므로 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않음.

인수될 수 있는 권리

'선순위지상권' 및 '유치권'은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높으므로, 이에 대한 철저한 확인과 법적 검토가 필요함.

맹지

본건 중 칠곡리 168-72 토지는 맹지이므로 토지 활용 계획 시 도로 접근성을 면밀히 검토해야 함.

토지 형태 및 이용 상태

전반적으로 부정형 및 완경사지로 이용되어 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있으며, 일부 필지는 '나지 등'으로 이용 중임.

건물 상태

일부 건물은 공실 상태이거나 내부 공사 중이며, 나동 건물은 거주인 부재로 내부 조사가 불가하여 잔존 가치 및 상태 확인에 어려움이 있음.

제외 물건

본건 지상에 소재하는 컨테이너는 이동 가능하여 매각 및 평가에서 제외되었음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 원곡면 칠곡리에 위치한 전(밭)으로, 인근에 칠곡저수지가 있으며 전원주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역에 속해 있음. 토지 면적은 2572.00㎡(약 778.08평)으로 넓은 편이며, 여러 필지에 걸쳐 다양한 형태와 용도의 건물들이 존재함. 감정가는 10억 6천만 원대이며, '일괄매각'으로 진행되므로 토지와 건물을 함께 취득하게 됨.

권리관계 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위로 추정되는 '지상권' 및 '유치권'이 존재하여 매각 후에도 인수될 가능성이 높아 이에 대한 면밀한 조사가 반드시 선행되어야 함. 또한, 농지 취득 시 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수적이므로 관련 법규를 숙지해야 함. 일부 토지가 맹지이고 경사지인 점, 건물 상태의 불확실성 등도 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

입지적 장점

칠곡저수지 인근에 위치하며, 전원주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 향후 개발 가능성을 내포하고 있음.

건축물 활용 가능성

다양한 용도(일반음식점, 창고, 단독주택 등)로 사용 중이거나 사용되었던 건물들이 존재하여, 토지와 함께 활용 방안을 모색하기에 유리할 수 있음.

잠재적 가치 상승 요인

인수되는 권리(지상권, 유치권)에 대한 명확한 확인 및 정리가 이루어진다면, 물건의 가치가 재평가될 수 있는 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,066,949,000원임.

그러나 인수되는 권리(지상권, 유치권 등)의 존재 가능성, 농지취득자격증명 제출의무, 맹지 및 경사지 등 토지 이용의 제약, 건물 상태의 불확실성 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 일정 부분 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 관련 권리(지상권, 유치권)에 대한 법적 검토 및 인수 금액 산출, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인 등 추가적인 심층 분석이 반드시 필요함.

본 건은 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.