나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2152 [2] 강원특별자치도 인제군 상남면 하남리 77 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 상남면 하남리 소재 "내린천교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 부정형 완경사지의 전 및 일부 장기간 방치되어 임야화된 휴경지임.

인접 도로상태

기호(1,2): 본건 북서측에 소재하는 노폭 약3M 내외의 콘크리트포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭(육계제외) 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭(육계제외) 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1,2) 일부는 장기간 방치된 상태로서, 지상 일부에 소재하는 수목(활잡목)은 거래관행 및 그 경제적 가치 등을 종합하여 토지에 포함하여 일괄평가 하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(1,2): 제시목록 및 공부상 지목 "전"이나, 현황 "전" 및 장기간방치되어 임야화된 "휴경지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 북서측 소재하는 노폭 약 3M내외 콘크리트 포장도로에 접함
- 도로 및 구거와 인접한 토지로 정확한 경계 등은 별도 확인 요망
- 공부상 "전"이나 현황 "전"및 장기간 방치된 임야화된 "휴경지"임. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 전용허가없이 현황이 변경된 경우 농지법 제42조에 의거 원상회복의 대상이 된다는 상남내면장의 회신서 제출됨)
- 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2152 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OO

1.2. 소재지 및 토지정보

소재지: 강원특별자치도 인제군 상남면 하남리 77

용도: 전

토지면적: 8608.00㎡ (약 2604평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 430,399,800원

매각대상: 토지지분매각

토지지분: 7173.0464㎡ (약 2170평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 인제군 상남면 하남리 소재 "내린천교" 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 현황

본건 북서측에 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

도로 및 구거와 인접한 토지이므로 정확한 경계 등은 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본건은 토지의 지분만 매각 대상입니다.

3.2. 말소기준권리

2025년 9월 8일 접수된 나도진 소유권이전(지분강제경매)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수신고가 있으며, 해당 권리는 1회 행사로 제한됩니다.

3.5. 등기부 현황

등기부상 소유권이전, 증여, 유류분반환 등의 권리 변동이 있었으며, 채권 총액은 0원입니다. (말소기준권리 외 경매로 소멸되는 채권 총액)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재하는 농촌 지역에 위치합니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 대한 잠재적 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변은 농경지와 임야, 단독주택 등이 분포하는 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근은 용이하나, 상세한 편의시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 및 현황

* 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "전" 및 장기간 방치되어 임야화된 "휴경지" 상태입니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다.

* 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 농지법 제42조에 의거 원상회복 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

본건은 토지 지분 매각으로, 타 공유자와의 관계 및 지분 활용에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 경계 및 현황 불일치

도로 및 구거와 인접하여 정확한 경계 확인이 필요하며, 공부상 지목과 현황의 차이가 존재합니다.

6.4. 임야화된 휴경지

장기간 방치되어 임야화된 휴경지 상태이므로, 실제 이용 및 개발에 있어 추가적인 정비 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 수목 포함 평가

토지 일부에 소재하는 수목(활잡목)은 거래 관행 및 경제적 가치를 고려하여 토지에 포함하여 일괄 평가되었습니다.

6.6. 공유자 우선매수권 행사 제한

공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있어, 실제 입찰 시 경쟁 구도 및 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 인제군의 계획관리지역 내 농지 지분으로, 감정가는 4억 3천여만 원 수준입니다.

주변 환경은 전원적인 농촌 지역으로, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 공부상 전이나 현황은 휴경지화된 상태이며, 농지취득자격증명이 필수적입니다. 또한, 지분 매각으로 공유자 우선매수권 행사 가능성이 존재하며, 경계 확인 및 임야화된 부분의 현황 파악이 요구됩니다.

수목이 포함 평가되었으며, 수목의 처리 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발 가능성이 있습니다.

* 인제군의 지역 개발 계획 및 자연환경을 고려한 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 농지 관련 규정 및 지분 관련 사항을 명확히 파악하고 접근 시 투자가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 430,399,800원입니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용은 없습니다.

다만, 본건은 토지 지분 매각이며 현황, 농지 취득 자격, 공유자 우선매수권 등의 리스크 요소를 가지고 있으므로, 실제 입찰가는 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰자의 판단 하에 결정되어야 합니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가는 주변 시세, 낙찰 통계, 물건의 현황 및 제반 리스크 요인을 고려한 심층적인 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.