나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3857 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 444-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 "곤지암초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 로변을 따라 근린생활시설, 주택, 학교 및 북측 "곤지암천" 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로 제반환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 경강선 "곤지암역"이 소재하고 반경2km 내 곤지암I.C가 소재하는 등 광역교통망 편리한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지인 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측, 북동측으로 약4미터의 도로에 각각 접하는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(곤지암바위)<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[곤지암중·고])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[곤지암초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[곤지암초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공히 1986년 10월 29일 사용승인된 건물로서,

기호(2) 주택부분 기호(가)

- 구조 : 적벽돌조 슬래브지붕,
- 외벽 : 드라이비트마감,
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
- 창호 : 알루미늄샷시창호

기호(2) 상가부분 기호(나)
- 구조 : 철근콘크리트조 스라브지붕,
- 외벽 : 외장타일 마감 등,
- 내벽 : 몰탈 위 페인트 마감, 타일, 인테리어 마감 등,
- 창호 : 알루미늄샷시창호 등임.

이용상태

기 평가자료 및 탐문에 의거 아래와 같이 이용 중이며 후첨 "내부구조도" 참고 바랍니다.

기호(2) 주택부분 기호(가)
: 주택(1층-방3, 주방, 거실, 다용도실, 화장실, 발코니, 2층-방3, 주방, 거실, 화장실, 발코니)

기호(2) 상가부분 기호(나)
: 상업용(1층-소망약국,삼성인력,육감만족(공실),공구백화점, 2층-우리카페,사무실(공실), 3층-태권도장, 지층-해오름마사지)

설비내역

공히 기본적인 위생설비, 급.배수설비, 옥내소화전(기호(2) 상가부분 기호(나)), 도시가스에 의한 난방설비(기호(2) 주택부분 기호(가)) 등 갖추었음.

부합물 및 종물

명세표 및 후첨 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

건축물대장 상 연면적(1,400.43㎡)이 등기사항전부증명서 및 각층 면적 합계(925.41㎡)와 상이한바 확인 및 정정이 요구됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2) (가) 주택 및 (나) 공구백화점부분(조*호, 일괄 전세 7억, 2005년부터 이용 중),
기호(2) (나) 1층 소망약국 부분(최*배, 보증금3천만원,월임대료80만원,기간미상),
기호(2) (나) 1층 삼성인력 부분(오*관, 보증금2천만원,월임대료80만원,기간미상),
기호(2) (나) 2층 우리카페 부분(ZHANG****, 보증금3천만원,월임대료100만원, 2023.7월부터 2022.7.29 안**로부터 인계받아 운영중),
기호(2) (나) 3층 중앙태권도 부분(김*길, 보증금없음,월임대료80만원,2004년부터 이용 중),
기호(2) (나) 지층 해오름마사지 부분(미상,보증금1천만원,월임대료100만원,기간미상)

임대부분은 후첨 "내부구조도" 참조 바라며, 탐문조사된 결과로 실제와 상이할 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
1층 공구백화점 앞에 철거 및 이동이 가능한 제시외 콘테이너 한동이 소재하나 이건 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

주소: 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 444-5

용도: 근린주택

건물 총 면적: 1651.74㎡ (약 499.62평)

건물 제시외 면적: 126.10㎡ (약 38.14평) (단, 1층 공구백화점 앞 컨테이너는 매각 제외)

건축물대장 상 연면적: 1400.43㎡

건물 등기부 상 면적 합계: 925.41㎡ (공부와의 차이 존재, 확인 및 정정 요구됨)

건물 사용승인일: 1986년 10월 29일

1.2. 토지 현황

토지 면적: 579.00㎡ (약 175.15평)

토지 모양 및 이용 상태: 사다리형 평지, 주상용 건부지

도로 접면: 남서측, 북동측 약 4미터 도로 접함 (각지)

1.3. 매각 정보

사건번호: 성남지원 2024타경3857 (1)

감정가: 2,530,565,820원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

채권자: 송OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 (단, 1층 공구백화점 앞 컨테이너 제외)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치: 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 "곤지암초등학교" 북동측 인근

주위 환경: 근린생활시설, 주택, 학교, "곤지암천" 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로 제반 환경 무난함

교통: 차량 접근 가능, 인근 노선버스정류장, 경강선 "곤지암역" 소재, 반경 2km 내 곤지암IC. 광역교통망 편리

2.2. 지역 지구 및 제한사항

용도지역: 도시지역, 준주거지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 상대보호구역(곤지암중·고, 곤지암초교), 절대보호구역(곤지암초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 7월 2일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을13)

등기부채권 총액: 1,476,000,000원

말소되지 않는 권리:

토지 갑18: 2023년 1월 12일 접수된 소유권일부(11분의7) 가처분 (김정수 외 2명) - 인수 대상

해당 가처분으로 인한 금지사항: 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분행위 금지

3.2. 임차인 분석

총 14명의 임차인이 확인됩니다. 이 중 대항력 있는 임차인이 다수 존재하여 주의가 필요합니다. (이름은 개인정보 보호를 위해 첫 글자만 표시하고 나머지는 마스킹 처리했습니다.)

대항력 있는 임차인:

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 750,000원, 전입 2011.07.11)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2012.05.24)

* 이 (보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2001.04.22)

* 최 (보증금 40,000,000원, 차임 880,000원, 전입 2019.03.07, 확정 2019.07.04)

* 한 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2012.03.02)

* 한 (보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.08.27)

* 홍 (보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2019.10.29, 확정 2019.10.18)

대항력 없는 임차인:

* ZHANGYUZI (김 ) (보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2023.07.17, 확정 2024.01.18)

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 1,320,000원, 전입 2023.07.24)

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.03.17)

* 에이치알컴퍼니(주) (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.02.03)

* 오 (보증금 30,000,000원, 차임 770,000원, 전입 2022.03.07)

* 조 (보증금 350,000,000원, 차임 0원, 전입 1990.12.08)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 복합 용도(주택 및 상가)로 이용 중입니다.

1층: 소망약국, 삼성인력, 육감만족(공실), 공구백화점

2층: 우리카페, 사무실(공실)

3층: 태권도장

지층: 해오름마사지

전체적으로 다양한 상업 시설과 주거 공간이 혼합된 형태입니다.

4.2. 주변 상가 현황

본건은 곤지암 초등학교 인근 주택 및 상가 혼용지대로, 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 상권이 형성되어 있습니다. 경강선 곤지암역 인근으로 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교육시설: 곤지암초등학교, 곤지암중·고등학교 인접

교통시설: 경강선 곤지암역, 버스정류장 인접

자연시설: 곤지암천 인접

상업시설: 주변에 다양한 상업시설 존재

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰 후 명도 및 보증금 반환 관련 분쟁 발생 가능성이 높습니다.

소유권일부(11분의7) 가처분 (김정수 외 2명) 인수 시 소유권 이전 및 처분 관련 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

건축물대장 상 연면적과 등기부/실제 면적 간의 차이가 존재하여, 확인 및 정정이 요구됩니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물(컨테이너)이 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

중복병합사건으로 인한 절차상의 복잡성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 근린주택으로, 상업시설과 주거시설이 복합된 건물입니다. 초등학교, 역세권 등 입지 조건은 양호하나, 다수의 대항력 있는 임차인 인수와 소유권 일부 가처분 인수 등 권리상 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 건물 면적 discrepancies 또한 명확한 확인이 필요합니다. 본건의 성공적인 낙찰 및 투자를 위해서는 권리 분석과 임차인 명도 계획에 대한 철저한 사전 조사 및 전문가의 도움이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

양호한 입지조건 (초등학교 인근, 곤지암역 접근성).

복합 용도로 인한 다양한 수익 창출 가능성.

향후 곤지암 지역 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 본건 근린주택 전체의 규모와 용도와는 상이한 소형 주거용 건물(연립, 다세대)의 정보로, 직접적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 활용하기 어렵습니다.

본 건의 감정가는 2,530,565,820원이나, 다수의 대항력 있는 임차인 인수, 소유권 일부 가처분 인수 등 권리상의 중대한 리스크가 존재하므로, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

특히, 인수해야 하는 임차인의 보증금 총액, 명도에 소요될 시간과 비용, 가처분 해소 가능성 등을 면밀히 분석하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 필요할 것으로 판단됩니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 지역의 유사 규모 근린주택 또는 상가 건물 매매 사례 조사, 공실률, 임대 수익률 등을 추가적으로 분석해야 합니다.

따라서, 본 자료만으로는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.