나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [16] 경기도 광주시 신현동 940-4 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 111동‘이라고 표시되어 있고 현황상 ‘제102호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 111동 102호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경59096 (16)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 940-4 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 154,000,000원

* 토지면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

* 건물면적: 49.81㎡ (약 15.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

* 주의사항: 공부상 건물명, 동표시는 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 111동 102호’임

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물 (2010년 7월 23일 사용승인)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리를 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됩니다.

* 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 28일 접수된 유민수의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2019년 2월 27일

* 확정일자: 2019년 2월 18일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약: 소유권보존(2010-07-23), 소유권이전(2016-02-18), 강제경매(2024-05-28, 말소기준), 압류(2025-12-24, 말소), 가압류(2026-03-06, 말소) 등의 권리관계가 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 140,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역으로, 인근에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: "신현초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량의 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 개별난방 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 백 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않아도 되는 경우일 수 있으나, 배당 관계 및 실제 인수 여부에 대한 면밀한 권리 분석이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하여, 보증금 및 차임 액수가 명시되어 있으므로 낙찰 시 추가적인 금전적 부담이 없을 가능성이 높으나, 법적 해석에 따라 달라질 수 있어 전문가의 상담을 권장합니다.

* 중복 사건: 사건 번호에 (16)이 포함된 것으로 보아, 유사 사건이 중복으로 진행 중일 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 표시에 관한 공부상 내용과 현황 간에 일부 차이가 있습니다. (건물명, 동 표시 부재) 이는 추후 공부 정리 등의 필요성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 주거지로서의 기본적인 여건을 갖추고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 0원 조건은 낙찰자에게 추가적인 보증금 부담이 없을 가능성을 시사합니다. 다만, 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 감정가 154,000,000원 대비 최근 유사 물건 시세 분석 결과, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신현초등학교 인근의 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 처리된 부분은 낙찰 후 명도 과정에 대한 변수를 확인해야 하나, 잠재적으로 시세 차익 확보에 유리할 수 있습니다.

* 최근 거래 사례 분석을 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 데이터(2026년 5월 거래)를 분석한 결과, 만원 단위 가격으로 해석 시 다음과 같은 시세가 추정됩니다.

* 유사 연식(2012년식)의 52.25㎡ (약 15.80평) 아트리움 106동 매매가는 13,000만원으로, ㎡당 약 24.88만원의 시세를 보였습니다.

* 본건의 면적(49.81㎡, 약 15.06평)을 고려할 때, 유사한 시세 적용 시 약 12,500만원 (13,000만원 * 49.81㎡ / 52.25㎡) 수준의 시세가 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가 154,000,000원 대비 약 23% 낮은 수준입니다.

* 주변 혐오시설: 인근에 유해 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았으며, 주거 및 근린생활시설 위주의 지역입니다.

* 예상 입찰가:

* 현재 시세(약 12,500만원)와 감정가(15,400만원)를 고려했을 때, 경쟁 상황과 유찰 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 시세의 80~90% 수준을 고려할 때, 100,000,000원에서 112,500,000원 사이에서 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

* 다만, 감정가가 시세보다 높게 책정된 점과 대항력 있는 임차인의 존재를 고려하여, 1차 경매 시에는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 본 예상 입찰가는 단순 시세 및 감정가 비교에 따른 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁자, 추가적인 법률 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.