나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [15] 경기도 광주시 신현동 940-3 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 112동‘이라고 표시되어 있고 현황상 ‘제401호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 112동 401호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 성남지원 2024타경59096 (15)

3. 소재지: 경기도 광주시 신현동 940-3, 4층 401호

4. 용도: 다세대주택

5. 감정가: 159,000,000원

6. 토지면적: 49.63㎡ (약 15.01평)

7. 건물면적: 49.81㎡ (약 15.07평)

8. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산강제경매

10. 채권자: 유OO

11. 특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재

12. 현황: 공부상 건물명 및 동표시는 없으나, 현황은 '동심타운(동심그린타운) 112동 401호'로 확인됨.

13. 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕, 지하 1층, 지상 4층 건물 내 4층 401호.

14. 이용 상태: 다세대주택 (방2, 주방/식당, 거실, 발코니, 다용도실, 욕실 등)

1.1. 입지조건

2. 위치: 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치.

3. 주변 환경: 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역.

4. 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능함. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2024타경59096 (강제경매, 채권자 유민수)로, 접수일자는 2024년 5월 28일임.

3. 소멸 예정 권리: 본건 등기부상 갑1, 갑2, 갑5(말소기준권리), 갑8, 갑9 등기 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4. 인수 예정 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

5. 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자 김담현)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 3월 23일

* 확정일자: 2023년 2월 27일

* 배당신고일자: 2024년 6월 14일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석: 상기 임차인은 전입일자(2023.03.23)가 말소기준권리 설정일(2024.05.28)보다 선순위로 대항력이 있으나, 배당신고를 하였고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨.

1.3. 상권분석

2. 본건 소재지는 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거지역으로, 인근에 근린생활시설이 산재하여 생활 편의시설 접근성이 양호함.

3. 단지 내 건물(동심그린타운 112동)은 2009년 11월 건축되었으며, 철근콘크리트 구조로 총 4층 건물임.

4. 토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 해당함.

1.4. 생활정보

2. 기본 설비: 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비 등 기본적인 생활 설비가 구비되어 있음.

3. 주변 교육 시설: 신현초등학교가 남서측 근거리에 위치하여 통학이 용이함.

4. 주변 편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5. 교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능함.

6. 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

2. 대항력 있는 임차인: 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 임차인과의 명확한 권리 관계 확인이 필요함. (비록 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 해당되지 않으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체로 주의가 요구됨).

3. 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행될 수 있으므로, 현재 진행 중인 다른 사건 정보도 확인하는 것이 권장됨.

4. 공부와의 차이: 건물명 및 동 표시에 대한 현황과의 차이가 있으나, 물건 표시란 기재 내용을 바탕으로 401호가 112동 401호임이 확인됨.

1.6. 종합 의견

2. 본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있음.

3. 감정가는 159,000,000원이며, 건물 면적 약 15.07평 기준임.

4. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 배당 신고를 했고 인수 보증금이 0원으로 분석되어 낙찰자가 인수할 금액은 없을 것으로 보임. 그럼에도 불구하고 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요함.

5. 전반적인 입지, 교통, 생활 환경은 보통 수준으로 평가되며, 실거주 및 소액 투자 목적 모두 고려해 볼 만한 물건임.

1.7. 투자 포인트

2. 신현초등학교 인근의 주거지로서 안정적인 수요 기대 가능.

3. 현재 감정가 및 주변 시세 비교를 통한 저평가 가능성 탐색.

4. 다세대 주택으로서 소액 투자 및 실거주 활용 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

2. 주변 시세 분석:

* 2026년 5월 거래된 유사 건물 (2019년식, 70.17㎡)이 32,000만원에 거래되어 평당 약 1,509만원 수준이었음.

* 2026년 5월 거래된 유사 건물 (2019년식, 84.74㎡)이 46,500만원에 거래되어 평당 약 1,816만원 수준이었음.

* 2026년 5월 거래된 유사 건물 (2012년식, 52.25㎡)이 13,000만원에 거래되어 평당 약 822만원 수준이었음.

* 본건 건물은 2010-2011년경 건축된 것으로 추정되며, 면적(15.07평)은 2012년식 거래 사례(15.8평)와 유사함.

* 감정가(159,000,000원)는 평당 약 1,055만원 수준으로, 2012년식 거래 사례보다는 높으나 2019년식 거래 사례보다는 낮은 가격임.

3. 예상 입찰가 산정:

* 본건의 감정가 159,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본건의 연식, 대항력 있는 임차인 존재 여부 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 수익률 및 낙찰 가능성, 권리상의 위험 등을 감안할 때, 감정가 대비 약 5~10% 상회하는 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있음.

4. 최종 제안 예상 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.