나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [11] 경기도 광주시 신현동 937-5 지1층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 109동‘이라고 표시되어 있고 에이와 비로 구분되어 있는 것은 확인되지 않고, 현황상 ‘제비101호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 109동 B01호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 성남지원 2024타경59096 (11)

소재지: 경기도 광주시 신현동 937-5 지1층비101호

용도: 다세대주택

주요 내용: 본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 109동‘이라고 표시되어 있으며, 현황상 ‘제비101호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 109동 B01호’임.

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 150,000,000원

토지면적: 50.41㎡ (약 15.25평)

토지지분: 50.414㎡ (약 15.25평)

건물면적: 56.49㎡ (약 17.09평)

건물지분: 56.495㎡ (약 17.10평)

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 유OO

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권보존(2010.03.22) 이후 근저당(2010.03.31, 84,000,000원), 소유권이전(2012.10.22), 강제경매(2024.05.28) 개시 결정이 있었습니다. 또한 압류(2025.12.24) 및 가압류(2026.03.06, 140,000,000원) 등이 등재되었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2010년 3월 31일자 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임요한

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2022-11-30

* 확정일자: 2024-06-07

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 임차인의 보증금 전액은 배당을 통해 변제받거나, 배당 후 잉여금이 있을 경우에 한해 낙찰자가 인수하게 됩니다. 현재까지의 정보로는 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

인근에 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 소규모 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 신현초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 1층에 위치한 다세대주택입니다. 건물은 2010년에 사용 승인되었으며, 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 서류상 불일치

건물명, 동 표시 등이 공부상에 누락되어 있어, 현황과 공부상의 일치 여부를 확인하는 데 주의가 필요합니다. (현황: 동심타운(동심그린타운) 109동 B01호)

6.2. 중복 사건

중복 사건으로 진행되고 있어, 경매 절차상의 변동 가능성을 주시해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있습니다. 건축된 지 10년 이상 경과되었으나, 꾸준한 관리와 함께 적절한 입지 조건을 유지하고 있습니다. 권리관계는 명확하며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 서류상 불일치 및 중복 사건 등은 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신현초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 적음.

9. 예상 입찰가

감정가는 150,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 주변 시세 및 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 건물 연식(2010년)을 감안하면 56.49㎡ 면적 기준으로 약 140,000,000원에서 145,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 소폭 할인된 가격으로, 수익성 확보를 위한 잠재력을 지닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.