나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [12] 경기도 광주시 신현동 937-5 지1층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 109동‘이라고 표시되어 있고 에이와 비로 구분되어 있는 것은 확인되지 않고, 현황상 ‘제비102호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 109동 B02호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 성남지원 2024타경59096 (12)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 937-5, 지1층비102호 (현황: 동심그린타운 109동 B02호)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 150,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO

* 건물명: 동심그린타운 (건물 사용승인일: 2010.03.16)

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층/지상 4층

3. 면적 정보

* 토지면적: 50.41㎡ (약 15.25평)

* 건물면적: 56.49㎡ (약 17.09평)

4. 입지조건

5. 주변 환경

* 본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, "신현초등학교" 남서측 근거리에 자리하고 있습니다.

* 인근 지역은 주로 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

6. 교통 및 접근성

* 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 본건은 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

7. 권리분석

8. 등기부현황 및 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2024.05.28 접수된 유민수 채권자의 강제경매개시결정 (2024타경59096) 입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 전도현 (2010.03.22)

* 소유권이전: 용필순 (2012.10.22, 매매)

* 주택임차권: 염동화 (2026.03.18 접수, 금액 80,000,000원) - 인수 대상입니다.

* 강제경매: 유민수 (2024.05.28, 말소기준권리)

* 압류: 경기광주세무서장 (2025.12.24, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2026.03.06, 말소)

* 총 등기부채권액: 220,000,000원

9. 임차인 현황

* 임차인: 염동화

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.02.08

* 확정일자: 2024.01.17

* 배당신고일자: 2024.06.07

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 주의사항: 을구 3번 주택임차권(염동화)은 인수 대상이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. '임차인현황' 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당을 통한 변제 예상액일 뿐, 실제 배당 결과에 따라 매수인이 보증금의 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 높습니다.

10. 상권분석

11. 지역 특성

* 본 물건이 소재한 신현동은 주거 지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있으며 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 "신현초등학교"가 위치하여 학군 수요가 있으며, 이는 주거 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

12. 건물 내부 및 용도

* 건물은 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 방3, 주방/식당, 거실, 발코니, 욕실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다 (일부 다른 호실은 방2).

* 기본적인 위생, 급배수, 난방(개별 도시가스), 소화전, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

13. 생활정보

14. 주변 시설

* "신현초등학교"가 인접해 있어 어린 자녀가 있는 가정에 유리한 입지입니다.

* 주변에 마트, 병원, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

15. 편의시설

* 차량으로 약 5~10분 거리에 대형 마트 및 상업 시설 이용이 가능합니다. (구체적인 시설명은 추가 검색 필요)

16. 잠재적 리스크

17. 임차인 관련 리스크

* 본건에는 대항력 있는 임차인 염동화 씨가 보증금 80,000,000원으로 거주 중입니다.

* 법적으로 임차인이 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 할 의무가 발생합니다. 이는 본건에서 가장 큰 위험 요소이며, 인수 금액은 배당 결과에 따라 달라집니다.

18. 중복사건

* 본건은 중복사건으로, 경매 절차 진행 시 혼선이 발생할 수 있으므로 유의해야 합니다.

19. 건물 표기 오류 가능성

* 부동산 표시란에 건물명 및 동 표시가 누락되었고, 현황상 '제비102호'가 '동심타운(동심그린타운) 109동 B02호'인 것으로 확인되었습니다. 실제 계약 시 해당 내용을 정확히 확인해야 합니다.

20. 종합 의견

21. 총평

* 본 물건은 경기도 광주시 신현동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택입니다. 초등학교가 인접하여 가족 단위의 거주자에게는 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 80,000,000원을 인수해야 할 위험이 있어, 투자 시 해당 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

* 건물 자체의 노후도(2009년 건축 허가)와 권리 관계의 복잡성을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

22. 투자 포인트

23. 장점

* 신현초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 이점.

* 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경.

* 감정가 대비 낮은 초기 입찰가를 통해 시세 차익 기대 가능.

24. 고려사항

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 투자 수익률에 결정적인 영향을 미침.

* 비교적 오래된 건축 연식 (2009년 허가).

25. 예상 입찰가

26. 시세 분석

* 최근 매매 사례를 보면, 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 감정가(150,000,000원)와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 형성되어 있습니다.

* 예시: 2012년 준공된 52.25㎡ 면적의 물건이 2026년 5월 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 2,488,000원/㎡이며, 본건(56.49㎡)에 적용 시 약 140,500,000원의 시세로 추정됩니다.

* 2019년 준공된 84.74㎡ 면적의 물건이 465,000,000원에 거래된 사례는 더 높은 시세를 형성하고 있으나, 본건의 건축 연식과는 차이가 있습니다.

27. 예상 입찰가 산정

* 본건의 감정가는 150,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인 염동화 씨의 보증금 80,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 실제 매수인이 부담하게 될 총액은 입찰가 + 인수 보증금(일부 또는 전부)이 됩니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 총 부담액이 시장 시세(약 140,000,000원 ~ 150,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 임차인이 배당을 일부라도 받는다면 매수인의 인수 부담이 줄어들 수 있습니다.

* 이에 따라, 보수적으로 접근하여 90,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 금액으로 입찰 시, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액(80,000,000원)을 회수한다면 매수인의 총 부담액은 90,000,000원이 됩니다. 만약 임차인이 배당을 받지 못할 경우, 총 부담액은 170,000,000원이 되어 감정가를 상회할 수 있으나, 이는 배당 결과에 따른 위험 관리 차원의 입찰가입니다.

28. 주변 혐오시설 정보

* 현장 실사 및 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에 현저한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 인근에 초등학교가 위치하여 주거 환경에 부적합한 시설은 없을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.