나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [14] 경기도 광주시 신현동 940-3 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 112동‘이라고 표시되어 있고 현황상 ‘제201호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 112동 201호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 광주시 신현동 940-3, 2층 201호

1.2. 사건정보

사건번호: 성남지원 2024타경59096 (14)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.3. 부동산의 표시

용도: 다세대주택

토지 면적: 49.63㎡ (약 15.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 49.81㎡ (약 15.07평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

159,000,000원

1.5. 건물정보

건물명 (현황): 동심타운(동심그린타운) 112동 201호

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 제2층 제201호

준공일 (사용승인일): 2010년 08월 25일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진·출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리를 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 한기선 (2010-08-31)

* 소유권이전 (매매): 용필순 (2015-04-13)

* 강제경매 (말소기준권리): 유민수 (2024-05-28, 133,290,958원)

* 압류: 경기광주세무서장 (2025-12-24, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2026-03-06, 140,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 140,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-29

* 확정일자: 2020-06-05

* 배당신고일자: 2024-06-13

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 전입일자(2022-06-29)가 말소기준권리(2024-05-28)보다 늦으므로 이에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 확정일자는 말소기준권리보다 앞서 있으나, 대항력 인정 여부는 법적 판단이 요구됩니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 5월 28일 접수된 유민수 채권자의 강제경매 개시결정 등기(2024타경59096)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.4. 권리분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권은 명시된 바 없음). 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있음에도 불구하고, 임차인과의 명도 진행 시 보증금 관련 불확실성 및 예상치 못한 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 2026년 5월 거래 사례들을 보면, 본건과 유사한 면적(49.81㎡)의 다세대주택(52.25㎡)이 13,000만원에 거래된 바 있습니다. 본건의 감정가는 15,900만원이며, 건축 연도(2012년식 대비 2010년 사용승인)를 고려할 때 유사한 수준이나, 최근 시세 변동 및 물건 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 면적이 더 넓은(70.17㎡ 3.2억원, 84.74㎡ 4.65억원) 다세대 주택들의 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 단지/건물 특성

본건이 속한 '동심그린타운' 단지는 2010년경 준공된 다세대주택 단지로 파악됩니다. 신현동 일대의 다세대 주택들은 신축의 경우 고가에 거래되는 경향이 있으나, 본건과 같이 건축된 지 10년 이상 경과된 경우 면적, 층수, 내부 상태, 관리 상태 등에 따라 시세 편차가 클 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"신현초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주변 환경

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력이 있는 최 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 통상적으로 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상되거나, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 경우를 의미합니다. 그러나 임차인의 전입일자(2022-06-29)가 말소기준권리(2024-05-28)보다 늦은 점은 대항력 인정 여부에 대한 법적 검토를 필요로 합니다. 만약 임차인의 대항력이 인정될 경우, 보증금 회수 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 중복사건

본 사건은 '중복사건'으로 명시되어 있어, 동일한 부동산에 대한 다른 경매 사건이 진행 중이거나 있었을 가능성이 있습니다. 관련 진행 상황을 추가적으로 확인해야 합니다.

6.3. 공부와의 차이

부동산 표시란에 건물명, 동 표시가 누락되어 있으나, 현황상 '동심타운(동심그린타운) 112동 201호'로 확인되었습니다. 현황과 공부상의 일치가 이루어져 있으나, 경매 진행 시 공부와의 차이는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

현재 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 안정적인 주거 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 5,900만원으로, 주변 유사 면적의 최근 시세와 비교할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보는 권리 분석에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 임차인의 법적 지위 및 보증금 회수 가능성에 대한 철저한 확인이 필요하며, '중복사건'이라는 특이사항 또한 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 초등학교 인접성으로 인한 실수요 가치.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가를 바탕으로 한 시세 차익 기대.

* 계획관리, 성장관리구역 지정으로 인한 향후 지역 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

건물 면적 49.81㎡(약 15.07평)와 유사한 최근 거래 사례(52.25㎡, 1.3억원)를 고려할 때, 본건의 실질 가치는 1.3억원 이상으로 판단됩니다. 또한, 감정가 1.59억원 및 더 넓은 면적의 거래 사례(70.17㎡ 3.2억원, 84.74㎡ 4.65억원)를 종합하면, 적정 시세 범위는 1.4억원 ~ 1.6억원 사이로 추정됩니다.

9.2. 최종 제안가

본건의 가장 큰 변수는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있더라도, 임차인의 대항력 인정 여부에 따라 보증금 인수 부담이 발생하거나 명도 과정에서 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 최종 입찰가는 감정가(159,000,000원)를 기준으로 하되, 임차인 관련 불확실성을 반영하여 140,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 방문 및 법률 전문가 상담을 통해 임차인 관련 사항을 명확히 확인한 후에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.