나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [6] 경기도 광주시 신현동 937-4 지1층비-비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 108동‘이라고 표시되어 있고 에이와 비로 구분되어 있는 것은 확인되지 않고, 현황상 ‘제비-비102호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 108동 B02호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경59096 (6)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

중복사건: 예

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 신현동 937-4, 지1층비-비102호 (동심타운(동심그린타운) 108동 B02호)

용도: 다세대주택

감정가: 156,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 정보

토지면적: 52.60㎡ (약 15.91평)

토지지분: 52.60㎡ (약 15.91평)

건물면적: 59.36㎡ (약 17.96평)

건물지분: 59.36㎡ (약 17.96평)

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.

3.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 주변 지역은 난개발로 인한 만성적인 교통 체증이 심각하며, 출퇴근 시간대에는 차량 이동이 매우 어려운 경우가 빈번한 것으로 파악됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2010년 2월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑5: 2024년 5월 28일 접수된 강제경매 (유민수 신청)

* 갑9: 2025년 8월 18일 접수된 임의경매 (농업협동조합자산관리회사)

* 갑11: 2025년 12월 24일 접수된 압류 (경기광주세무서장)

* 갑12: 2026년 3월 6일 접수된 가압류 (주택도시보증공사)

* 을1: 2010년 2월 5일 접수된 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: 비고란에 특이사항 없음)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 234,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010년 10월 27일

* 확정일자: 2010년 10월 27일

* 배당신고일자: 2024년 7월 25일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4.3. 건물 공부와의 차이

표시란에 건물명, 동 표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 108동’이며, ‘제비-비102호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 108동 B02호’로 확인됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 건물 및 단지 정보

본건은 '동심그린타운' 단지 내에 위치할 가능성이 높습니다. 제공된 주변 시세 정보는 타 단지(블리스타운, 보헤미안C동, 아트리움)의 최근 매매 사례이며, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5.2. 최근 실거래가 분석 (참고용)

* 블리스타운(C동): 70.17㎡, 2026년 5월 거래 32,000만원. (약 456만원/㎡)

* 보헤미안C동: 84.74㎡, 2026년 5월 거래 46,500만원. (약 549만원/㎡)

* 아트리움(106동): 52.25㎡, 2026년 5월 거래 13,000만원. (약 249만원/㎡)

5.3. 본건 시세 추정

본건의 건물 면적은 59.36㎡ (약 17.96평)이며, 감정가는 156,000,000원입니다. 이는 약 263만원/㎡의 감정가율입니다.

주변 유사 면적(52.25㎡)의 최근 실거래가(13,000만원, 약 249만원/㎡)를 감안할 때, 본건의 감정가는 시장가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

다만, 본건은 지하층(지1층비-비102호)임을 고려해야 합니다. 일반적으로 지하층은 지상층 대비 낮은 가격에 거래되므로, 실거래가 분석 시 이를 반영해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 이용 상태

건축물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물(동심그린타운 108동) 내 제비-비102호(지하 1층)입니다.

내부 구조는 다세대주택으로 방 3개, 주방 및 식당, 거실, 발코니 및 욕실 등으로 이용 중입니다.

외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

6.2. 설비 내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6.3. 토지 이용 현황

토지는 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 일부 필지는 사다리형, 일부 필지는 세장형의 형태를 띠고 있습니다. 본건 인접 도로의 폭은 약 6m입니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복 사건

본건은 중복 사건으로 진행되고 있어, 권리관계 확인 및 경매 절차 진행에 있어 추가적인 주의가 필요합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

7.2. 지하층의 한계

물건이 지하 1층에 위치하여 채광, 환기, 습기 등에 대한 우려가 있을 수 있으며, 이는 향후 되팔거나 임대 시 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

7.3. 주변 시설

* 현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설이 직접적으로 인접해 있다는 증거는 발견되지 않았습니다. 다만, 광주시의 쓰레기 처리 시설(소각장 등) 건립 관련 논의가 진행 중인 점은 장기적인 관점에서 주거 환경에 영향을 미칠 가능성이 있으므로 참고해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 소재합니다. 물건은 '동심그린타운' 단지 내 지하 1층에 위치하며, 법원 공부 상 건물명 및 동 표시 누락과 현황과의 차이가 있었으나, 이는 명확히 확인 및 정리되었습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 상태입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 중복 사건으로 진행되고 있다는 점과 지하층이라는 점, 그리고 인근 지역의 만성적인 교통 체증 문제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 적습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의시설 및 학교가 인접하여 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 본건의 특수성(지하층, 중복사건, 교통 상황)을 고려했을 때, 적정 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 감정가: 156,000,000원

* 주변 실거래가 (유사 면적, 타 단지): 약 130,000,000원 (52.25㎡ 기준)

* 추정 시세 (본건 면적 59.36㎡, 지하층 할인 및 리스크 고려): 약 130,000,000원 ~ 145,000,000원

따라서, 보수적인 접근을 통해 130,000,000원에서 145,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 추가적인 가치 평가 및 경쟁 입찰 상황, 그리고 상술한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.