나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [10] 경기도 광주시 신현동 937-5 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 109동‘이라고 표시되어 있고 에이와 비로 구분되어 있는 것은 확인되지 않고, 현황상 ‘제301호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 109동 301호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 광주시 신현동 937-5 3층301호 (신현동, 동심타운(동심그린타운) 109동 301호)

1.2. 물건 종류

다세대주택

1.3. 감정가

175,000,000원

1.4. 면적

토지 면적: 50.02㎡ (약 15.13평)

토지 지분: 50.0215㎡ (약 15.13평)

건물 면적: 56.05㎡ (약 16.95평)

건물 지분: 56.055㎡ (약 16.96평)

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.7. 사건 번호

성남지원 2024타경59096 (10)

1.8. 채권자

유OO (유민수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교"에서 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 5월 28일 접수된 수원지방법원 성남지원 2024타경59096 (강제경매, 채권자: 유민수)입니다.

이하 후순위 권리인 압류 및 가압류는 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김희숙

보증금: 131,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 5월 24일

확정일자: 2024년 5월 1일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인: 소진우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 2월 22일

확정일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 정보가 없으나 대항력이 있는 임차인이므로, 실제 점유 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 중복사건으로 등기사항에 여러 권리가 설정되어 있으나, 강제경매 개시결정 등기(2024.05.28.)가 말소기준권리가 되어 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이 두 명 존재하며, 이들의 보증금 인수 여부가 본건의 가장 중요한 권리관계 이슈입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력의 효력으로 인해 실제 보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식(2012년 준공)의 다세대주택(전용 52.25㎡)이 2026년 5월 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용 면적(56.05㎡)으로 환산 시 약 139,700,000원 수준입니다.

반면, 2019년 준공된 더 신축 건물의 경우, 전용 70.17㎡가 320,000,000원, 전용 84.74㎡가 465,000,000원에 거래되어 시세가 형성되어 있습니다. 본건은 2010년 사용승인된 건물임을 고려할 때, 신축 건물과의 시세 차이가 존재합니다.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 신현동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루는 주거지역으로, 근린생활시설도 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 "신현초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건축물 정보

본 건은 철근콘크리트 구조의 지상 4층, 지하 1층 건물 중 3층 301호에 해당하며, 사용승인일은 2010년 3월 16일입니다. 내부 구조는 방 3개, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 욕실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 개별난방(도시가스) 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 두 명이라는 점입니다. 특히 소진우 임차인의 경우 보증금이 0원이지만 대항력이 있어, 실제 인수해야 할 금액이나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 김희숙 임차인의 경우 보증금 1억 3100만원에 대항력이 있으며, '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상충되므로 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

6.2. 중복 사건

'중복사건' 표기는 본 건과 관련된 별개의 경매 또는 법적 절차가 존재할 수 있음을 시사하며, 이는 권리관계의 복잡성을 높이고 추가적인 시간과 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

물건 현황 상 건물명, 동 표시가 없으나, 실제로는 '동심타운(동심그린타운) 109동 301호'로 확인되었습니다. 이러한 공부와 현황의 불일치는 매각 후 소유권 이전 및 등기 과정에서 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.4. 지역 제한 사항

해당 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 자체적으로 종합폐기물처리시설(소각장) 관련 논의가 진행 중이나, 본 물건 소재지와는 직접적인 관련성이 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 1억 7,500만원 대비 주변 시세(특히 오래된 건물의 경우)를 고려할 때 상대적으로 저평가되었을 가능성이 있습니다. 신현초등학교 인근의 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 두 명의 대항력 있는 임차인 존재, 특히 보증금 정보의 불일치 및 0원으로 표시된 임차인으로 인한 리스크가 매우 높습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 실제와 다를 경우, 상당한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성된 점을 고려할 때, 권리관계를 명확히 해결할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 신현초등학교 인근의 주거 지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸: 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 가능성이 높아, 권리 부담이 비교적 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원입니다.

가장 유사한 조건의 거래 사례인 '아트리움(106동)'(2012년 준공, 52.25㎡)이 130,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적(56.05㎡)에 맞춰 환산하면 약 139,700,000원입니다.

그러나 본 건에는 대항력 있는 임차인이 두 명이나 존재하며, 특히 소진우 임차인의 경우 보증금이 0원임에도 대항력이 있고, 김희숙 임차인의 보증금 131,000,000원과 '인수 보증금 합계: 0원' 정보 간에 상충이 있습니다. 이러한 불확실성 때문에, 임차인 관련 인수 보증금 규모와 명도 가능성 등을 보수적으로 판단해야 합니다.

따라서, 인수 보증금의 실제 부담액 및 명도 난이도를 고려하여 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 만약 임차인 관련 위험이 명확히 해소된다면 이보다 높은 가격을 고려할 수 있으나, 현재 정보만으로는 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.