나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [1] 경기도 광주시 신현동 937-4 2층비-202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 108동‘이라고 표시되어 있고 에이와 비로 구분되어 있는 것은 확인되지 않고, 현황상 ‘제비-202호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 108동 202호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경59096 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 937-4 2층비-202호

용도: 다세대주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 52.60㎡ (약 15.91평)

건물면적: 58.98㎡ (약 17.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO (유민수)

특이사항: 중복사건

주의사항: 본건은 공부상 건물명, 동 표시가 없으나, 현황은 '동심타운(동심그린타운) 108동 2층 비-202호'로 확인됩니다.

건물 구조 요약: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제2층 제비-202호. 외벽 치장벽돌쌓기 마감, 창호 샷시창호.

이용상태: 다세대주택 (방 3, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 욕실 등)으로 이용 중.

설비 내역: 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 도시가스 개별난방 등 기본 설비 구비.

건축물대장 정보: 2010년 1월 22일 사용승인된 건물로, 총 면적 652.96㎡, 토지 면적 526㎡ 규모의 공동주택(다세대주택)입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량의 진·출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 11월 27일 접수된 용인축산업협동조합의 근저당권 (을4)이 말소기준권리입니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 이궁희 (2010-01-26)

* 소유권이전: 용필순 (2016-01-19, 매매)

* 근저당: 용인축산업협동조합 (2018-11-27, 말소)

* 강제경매: 유민수 (2024-05-28, 말소)

* 임의경매: 용인축산업협동조합 (2025-04-01, 말소)

* 압류: 경기광주세무서장 (2025-12-24, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2026-03-06, 말소)

매각으로 인해 위 권리들은 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 176,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 김은정: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2019-02-18, 배당신고일자 2024-07-30. 대항력은 없습니다.

인수되는 보증금: 0원.

1.3. 상권분석

주변 시설: 본건 인근에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

주변 시설 관련 정보:

* 신현초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 경기도 광주하남교육지원청에 따르면 신현중학교가 이 지역의 중학군에 속합니다.

* 신현동 행정복지센터가 인근에 위치해 있습니다.

* 대중교통 이용 시 17번, 17-1번, 17-1A번, 119번, 520번, 521번, 522번 버스 노선이 경유합니다.

* 인근에 '편편집 편백찜&월남쌈&샤브샤브 무한리필' 음식점이 위치해 있습니다.

* 찜질방 시설로는 '숲속테마음이온찜질방'이 운영 중입니다.

혐오시설 관련 정보:

* 광주시는 쓰레기 소각장 건립을 추진하고 있으나, 해당 시설은 주민 반발이 거센 상황이며, 현재까지 후보지 선정에 난항을 겪고 있습니다. 이와 관련된 시설이 본건 소재지 인근에 직접적으로 명시되어 있지는 않습니다.

1.4. 생활정보

교통 편리성: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이합니다. 분당, 판교 등 주요 지역으로의 접근성도 고려됩니다.

교육 환경: 신현초등학교가 인근에 있어 초등 교육 환경이 양호합니다. 신현중학교가 해당 중학군에 포함됩니다.

생활 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재합니다.

공부상 내용과 현황 차이: 건물명 및 동 표시가 공부와 현황 간에 상이하여 등기부등본 및 현황 조사가 필요합니다.

건물 연식: 2010년경 준공된 건물로, 최근 신축된 유사 단지의 매물에 비해 연식이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하고 있어 생활 입지가 비교적 양호합니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변으로 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 권리분석상 특별한 인수 대상 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 공부와 현황 간의 건물 표시 불일치, 중복사건 존재, 2010년경 준공된 건물이라는 점은 주의가 필요합니다. 최근 신축된 유사 주택들이 3억원 이상의 가격으로 거래되는 점을 고려할 때, 본건의 감정가 1억 8천 2백만원은 상대적으로 저평가된 것으로 보일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

상대적으로 저렴한 감정가: 주변 신축 빌라의 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로 토지 가치 상승 및 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

양호한 입지: 초등학교가 인근에 있고, 분당/판교 생활권으로의 접근성이 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 8천 2백만원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2012년식 52.25㎡ 면적의 다세대주택이 1억 3천만원에 거래되었으며, 2019년식 70.17㎡ 면적의 다세대주택은 3억 2천만원, 84.74㎡ 면적의 다세대주택은 4억 6천 5백만원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(58.98㎡)과 준공 연도(2010년경)를 고려할 때, 가장 유사한 연식의 매물(2012년식, 52.25㎡)이 1억 3천만원에 거래된 점은 감정가에 비해 낮은 시세 형성 가능성을 시사합니다. 반면, 신축 빌라들의 높은 가격대는 본건의 잠재적 가치 상승 가능성을 보여줍니다.

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 1억 9천 5백만원에서 2억 5백만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.