나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [9] 경기도 광주시 신현동 937-5 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 109동‘이라고 표시되어 있고 에이와 비로 구분되어 있는 것은 확인되지 않고, 현황상 ‘제201호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 109동 201호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경59096 (9)

소재지: 경기도 광주시 신현동 937-5 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 175,000,000원

토지면적: 50.02㎡ (약 15.13평)

토지지분: 50.0215㎡ (약 15.13평)

건물면적: 56.05㎡ (약 16.96평)

건물지분: 56.055㎡ (약 16.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 유OO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.

교통: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통시됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

소유권 보존 등기: 2010-03-22 (전도현)

소유권 이전 등기: 2012-08-03 (용필순)

강제경매 개시 결정 (말소기준권리): 2024-05-28 (채권자: 유민수, 금액: 133,290,958원)

압류: 2025-12-24 (채권자: 경기광주세무서장) - 말소 예정

가압류: 2026-03-06 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 140,000,000원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 140,000,000원

임차인 현황:

임차인: 양광모

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-21

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금이 없습니다.

임차인: 유미자

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-21

확정일자: 2019-07-25

배당신고일자: 2024-07-11

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금 120,000,000원을 인수해야 합니다.

인수 가능한 권리: 지상권 (매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨)

총 인수 보증금: 120,000,000원

1.3. 상권분석

주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

최근 거래된 유사 다세대주택들의 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 시세는 다음과 같습니다.

* 블리스타운(C동) (신현동 828번지, 2019년 건축, 전용면적 70.17㎡/약 21.23평, 3층): 32,000만원 (320,000,000원)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 15,094,339원에 해당합니다.

* 보헤미안C동 (신현동 506-62번지, 2019년 건축, 전용면적 84.74㎡/약 25.63평, 1층): 46,500만원 (465,000,000원)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 18,164,062원에 해당합니다.

* 아트리움(106동) (신현동 581-8번지, 2012년 건축, 전용면적 52.25㎡/약 15.81평, 3층): 13,000만원 (130,000,000원)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 8,227,848원에 해당합니다.

본건 물건의 건물면적은 56.05㎡ (약 16.96평)이며, 감정가는 175,000,000원입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 10,318,396원입니다.

인근의 유사 면적(15.81평) 거래 사례(13,000만원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 유사하거나 다소 높은 수준으로 볼 수 있습니다. 그러나 더 넓은 면적의 거래 사례(21.23평 32,000만원)도 존재하여, 실제 시장 가격은 거래 시점 및 개별 물건의 상태에 따라 폭넓게 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제2층 제201호입니다. (현황상 동심타운(동심그린타운) 109동 201호)

내부 이용 상태: 다세대주택으로 방 3개, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 욕실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

설비: 위생·급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등 기본적인 주거 설비가 구비되어 있습니다.

주변 시설: 신현초등학교가 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 유미자 임차인이 120,000,000원의 보증금을 가지고 대항력을 갖추고 있어, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 초기 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

중복 사건: 본건은 중복 사건으로 접수되어 있으며, 다른 경매 절차와의 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

공부와의 차이: 공부상에는 건물명 및 동 표시가 없으나, 현황상 ‘동심타운(동심그린타운) 109동 201호’로 확인됩니다. 이는 추후 행정적 절차 시 혼란의 소지가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 2019년에 건축된 건물로 비교적 신축에 해당하며 기본적인 주거 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

하지만, 120,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 낙찰자가 부담해야 할 가장 큰 리스크입니다. 또한 중복 사건으로 진행 중이라는 점도 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

이러한 권리 관계 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 신중한 투자 결정이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 건축되어 비교적 현대적인 시설과 상태를 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 지역: 신현동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

명도 완료 시 잠재적 시세 상승: 대항력 있는 임차인 인수 부담을 명도 완료 후 해소할 경우, 감정가 대비 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. (단, 명도 비용 및 기간 발생 가능성 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인 유미자 씨로부터 인수해야 할 보증금이 120,000,000원에 달합니다.

따라서 실질적인 낙찰자의 총 지출액을 고려한 예상 입찰가 산정 시, 감정가에서 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

계산: 감정가 (175,000,000원) - 인수 보증금 (120,000,000원) = 55,000,000원

주변 유사 면적(15.81평)의 매매가(13,000만원) 및 본건의 감정가(16.96평, 17,500만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 55,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 해당 입찰가로 낙찰받고 임차인 보증금을 인수하였을 때, 총 지출액이 시장 가치 대비 경쟁력을 가질 수 있다는 판단에 기반한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.