나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [5] 경기도 광주시 신현동 937-4 1층에이-101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 108동‘이라고 표시되어 있고 에이와 비로 구분되어 있는 것은 확인되지 않고, 현황상 ‘제에이-101호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 108동 101호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경59096 (5)

소재지: 경기도 광주시 신현동 937-4 1층 에이-101호 (현황: 동심타운/동심그린타운 108동 101호)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 177,000,000원

토지면적: 52.60㎡ (약 15.9평)

건물면적: 58.98㎡ (약 17.8평)

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 1층 (내부 방3, 주방/식당, 거실, 발코니, 욕실 등 이용)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하고 있으며, 본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

2.2. 교통 상황

차량의 진·출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권: 이궁희(보존), 용필순(이전)

말소기준권리: 2024년 5월 28일 접수된 유OO의 강제경매 (등기부상 갑구 5번)

을구 5번 임차권등기: 2024년 7월 22일 접수, 임대차보증금 140,000,000원. 물건명세서상 본 임차권등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

기타 압류 및 가압류 등: 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

임차인: 주택도시보증공사(임차인: 김경진)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 7일

확정일자: 2022년 6월 10일

대항력: 있음.

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 140,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. (주의: 권리분석 요약 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 '인수함'이라는 명확한 기재가 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 현황 조사를 통해 최종 인수 여부 및 금액을 재확인해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

본건(58.98㎡)의 감정가는 177,000,000원이며, 이는 평당 약 9,940,000원 수준입니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택은 다음과 같은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 52.25㎡ (2012년식) 매매가 130,000,000원 (평당 약 8,250,000원)

* 70.17㎡ (2019년식) 매매가 320,000,000원 (평당 약 15,000,000원)

* 84.74㎡ (2019년식) 매매가 465,000,000원 (평당 약 18,000,000원)

인근 다세대주택은 건축연도, 면적, 단지 규모 등에 따라 시세 편차가 크며, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도를 고려 시, 시장가치는 대략 150,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 최근 거래 동향

최근 2026년 5월에 다수의 거래가 있었으며, 신축 다세대 주택의 경우 3.3㎡당 1,500만원 이상의 높은 시세를 형성하고 있습니다. 본건과 동일한 단지 또는 인근 유사 단지의 거래 정보를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

단지 인근에 신현초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

주변 지역에 대한 위성 지도 및 관련 정보를 검색한 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 매수인의 부담이 됩니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 중복사건

본건은 중복사건으로, 관련 사건 진행 현황 및 권리 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 기타

공부 상 건물명, 동 표시가 없으나, 현황은 '동심타운(동심그린타운) 108동 101호'로 확인됩니다. 공부와의 차이가 존재하나, 현황에 따른 처리가 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 140,000,000원 인수 가능성은 투자 시 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 감정가 177,000,000원 대비 임차인 보증금 비중이 매우 높아, 인수 시 총 부담액이 시장 가치를 초과할 수 있으므로, 입찰 전 임차인의 배당 우선순위 및 실제 인수될 금액을 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 인수 부담을 충분히 고려하여 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 신현동 일대 부동산 시장의 장기적인 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 초등학교 인접 등 기본적인 입지 조건은 생활 편의 측면에서 긍정적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 전제 하에 이루어집니다.

추정 시장 가치(약 150,000,000원 ~ 170,000,000원)에서 인수해야 할 임차인 보증금을 차감한 금액을 최우선 고려해야 하므로, 낙찰가의 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

* 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못한다고 가정할 경우,

* 최적 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 30,000,000원.

(주의: 상기 입찰가는 임차인 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수한다는 가정하에 산출되었으며, 실제 배당 결과 및 법원 해석에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 최신 권리 분석 및 법원 현황 조사를 통해 최종 인수 금액을 재확인하시기 바랍니다.)

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