나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [8] 경기도 광주시 신현동 937-5 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 109동‘이라고 표시되어 있고 에이와 비로 구분되어 있는 것은 확인되지 않고, 현황상 ‘제102호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 109동 102호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 성남지원 2024타경59096 (8)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 937-5 1층102호

* 건물명 (현황): 동심타운(동심그린타운) 109동 102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 50.02㎡ (약 15.13평)

* 건물면적: 56.05㎡ (약 16.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO (유민수)

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물 (통칭 동심그린타운 제109동)

* 전유부 이용상태: 다세대주택 (방3, 주방 및 식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)

* 건물 신축 연도: 2010년 3월 사용승인 (등기부상 2010년 3월 22일 소유권 보존)

* 토지 형상 및 이용상태: 2필 일단의 사다리형 토지 (신현동 937-5, 940-7)로 다세대주택 건부지로 이용 중.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 지역: 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

* 본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통시됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 5월 28일 접수된 수원지방법원 성남지원 강제경매개시결정 (2024타경59096)입니다.

* 등기부채권 총액: 140,000,000원 (주택도시보증공사 가압류 140,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김희민

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 28일

* 확정일자: 2020년 6월 22일

* 배당신고일자: 2024년 7월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 배당신고를 하였고, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금은 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 있습니다.

* 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 신현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 진출입 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로, 관련 서류 확인 및 절차 진행 시 추가적인 주의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 김희민씨는 대항력이 있으며 보증금 1억 3천만원이 존재합니다. 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 연식: 2010년 사용승인된 건물로, 약 16년차의 연식을 가지고 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동의 주거 지역에 위치하며, 초등학교 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로 건물 면적 대비 토지 지분도 적절히 확보하고 있습니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 중복사건이라는 특이사항이 있어 권리분석 및 인수해야 할 권리에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 특히 임차인의 보증금 1억 3천만원은 경매 낙찰 후 추가적인 인수 부담으로 작용할 수 있는 주요 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 신현동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 초등학교 인접: 신현초등학교와 가까워 학령기 자녀를 둔 가구에 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 신축 아파트 공급 등에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 임차인 리스크 해소 시 수익성 증대: 임차인과의 원만한 합의 또는 명도 진행을 통해 인수 부담을 최소화할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 170,000,000원입니다.

최근 매매 사례 중 2026년 5월 거래된 52.25㎡ 면적의 다세대주택이 130,000,000원에 거래된 점과, 본건의 건물면적 56.05㎡를 고려할 때, 시장 가격은 감정가 수준 또는 그 이하를 형성할 가능성이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 130,000,000원)의 존재는 낙찰 후 인수 부담 가능성을 높이는 중요한 위험 요소이므로, 입찰가 산정 시 이를 매우 신중하게 고려해야 합니다.

* 합리적인 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 경매 진행 시 현장 조사, 법원 기록 재확인, 유사 물건의 추가 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 임차인과의 명도 협상 진행 여부 및 결과에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

10. 주변 시설 및 환경 조사

* 위치: 경기도 광주시 신현동 937-5

* 주변 시설:

* 교육: 신현초등학교 (도보 거리), 이외 다수의 어린이집, 유치원, 대안학교 등이 인근에 소재합니다.

* 교통: 분당, 판교, 서울 강남 등 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편이며, 다수의 광역버스 노선이 운행 중입니다. (예: 1500-2, 500-1 등)

* 상업/편의: 신현리 상가 지역의 마트, 병원, 식당, 카페 등 편의시설 이용이 가능합니다. (예: 이마트 에브리데이, 다이소 등)

* 자연/휴식: 인근에 산책로나 공원 시설이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 본 물건지 주변 및 인근 지역을 조사한 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설 (예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 고압선 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 신현동 일부 지역은 개발이 진행 중이거나 예정된 곳이 있어, 향후 개발 계획에 따른 영향은 지속적으로 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.