나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [7] 경기도 광주시 신현동 937-4 1층비-102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 108동‘이라고 표시되어 있고 에이와 비로 구분되어 있는 것은 확인되지 않고, 현황상 ‘제비-102호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 108동 102호’임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 부동산 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경59096 (7)

소재지: 경기도 광주시 신현동 937-4, 1층비-102호

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유

1.2. 면적 정보

토지면적: 52.60㎡ (약 15.91평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.98㎡ (약 17.84평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 현황 및 특이사항

본건은 공부상 표시와 현황 표기상의 차이가 있으며, 현황은 '동심타운(동심그린타운) 108동 102호'로 확인됨.

중복사건 및 대항력있는 임차인이 존재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하고 있음.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지대임.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준으로 판단됨. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2024타경59096 강제경매개시결정 (2024.05.28)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상의 압류, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 등기부 요약에 명시된 내용은 없으나, 일반적인 확인 필요 사항임)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015.05.18

확정일자: 2015.05.08

배당신고일자: 2024.07.15

대항력: 있음

특이사항: 법원 물건명세서상 본 임차인의 보증금 인수액은 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없음. 다만, 임차인은 대항력이 있으므로 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간 및 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

4. 상권분석

4.1. 인근 시세 동향

최근(2026년 5월) 경기도 광주시 신현동 지역에서 이루어진 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

* 70.17㎡ 면적의 물건이 320,000,000원에 거래됨.

* 84.74㎡ 면적의 물건이 465,000,000원에 거래됨.

* 52.25㎡ 면적의 물건이 130,000,000원에 거래됨.

본건의 건물면적은 58.98㎡로, 유사한 면적의 52.25㎡ 거래 사례(130,000,000원)와 비교 시 본건이 면적이 다소 크며, 70.17㎡ 거래 사례보다는 면적이 작음.

4.2. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 177,000,000원임. 이는 유사 면적의 최근 매매 사례(130,000,000원)보다는 높으나, 최근 대형 면적 거래가(320,000,000원)보다는 낮은 수준임. 감정 시점 및 물건별 개별 가치 평가에 따른 차이로 볼 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 교육시설: "신현초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 보통 수준임.

5.2. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물임.

사용 승인일: 2010년 01월 22일 (건축물 표제부 기준)

설비 내역: 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 도시가스 개별난방 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로 진행 중이므로, 다른 경매 사건과의 관계, 진행 절차 등을 추가적으로 면밀히 확인해야 함.

6.2. 대항력있는 임차인

임차인은 대항력을 보유하고 있으므로, 명도 소송 등 법적 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있음. (단, 보증금 인수 의무는 없는 것으로 명시됨.)

6.3. 공부상 현황과 실제 현황 차이

건축물대장 상 건물명 및 동 표시에 대한 상세 정보가 누락되어 있으나, 실제 현황은 '동심타운(동심그린타운) 108동 102호'로 확인되는 점은 향후 관련 서류 정리 시 고려될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 환경이 양호한 편임. 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례 대비 감정가가 적정하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으나, 법원 명세서상 낙찰자가 인수할 임차인 보증금이 없어 실질적인 금전적 부담이 적은 것은 긍정적인 요인임. 그러나 중복사건 및 대항력있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

* 신현초등학교 인근의 우수한 교육 환경.

* 낙찰자가 부담해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 완료 후 투자금 회수 및 임대 수익 창출에 유리.

* 인근 신축 다세대주택 대비 상대적으로 낮은 감정가로, 시세차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 155,000,000원 내외로 산정함.

이는 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 가장 유사한 면적의 최근 거래가(130,000,000원)와 감정가(177,000,000원) 사이에서 잠재적 시세차익과 입찰 경쟁률을 감안한 가격임.

정확한 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 최종적인 권리 분석, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 함. (주변 시설 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.