나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [3] 경기도 광주시 신현동 937-4 4층비-402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 108동‘이라고 표시되어 있고 에이와 비로 구분되어 있는 것은 확인되지 않고, 현황상 ‘제비-402호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 108동 402호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경59096 (3)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 937-4 (신주소: 경기도 광주시 상태길68번길 17-52) 4층비-402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 182,000,000원

* 토지면적: 52.60㎡ (약 15.91평)

* 건물면적 (전용면적): 58.98㎡ (약 17.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO (유민수)

* 특이사항: 본건은 중복사건으로, 부동산 표시란에 건물명 및 동 표시가 누락되었으나, 현황은 '동심타운(동심그린타운) 108동 402호'로 확인됩니다. '제비-402호'는 '108동 402호'를 지칭합니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리를 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 본건 동측 또는 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 02월 05일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(24,000,000원)입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 낙찰과 함께 소멸됩니다. (예: 을2 주택임차권, 갑5 강제경매, 갑8 임의경매, 갑11 압류, 갑12 가압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 확인되지 않습니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* * 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020-10-07, 확정일자 2020-08-28, 배당신고일자 2024-07-29. 대항력 없음.

* * 우 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2021-07-23. 확정일자 및 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

* 인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰 후 소멸되므로 인수할 보증금이 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 284,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 경기도 광주시 신현동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다.

* 상업 및 편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 발전 가능성: 주변 개발 계획 및 주거 수요에 따라 지역 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 남서측 인근에 신현초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 지역을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 조용한 주거 단지 내에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 도시계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 건축 관련 규제가 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로, 동일한 물건에 대한 경매 사건이 복수 진행 중입니다. 이는 경매 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있음을 시사하므로, 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 공부상 불일치: 등기부등본 및 건축물대장 상의 건물 표시에 실제 현황과 차이(건물명, 동 표시 누락)가 있습니다. 정확한 위치 파악 및 권리관계 확인을 위해 현장 답사가 필수적입니다.

* 건축 노후화: 본건 건물의 사용승인일(2010년)을 고려할 때, 비교적 오래된 편에 속합니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지역 규제: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역 등 토지 이용 및 개발에 대한 규제가 다수 존재하므로, 투자 또는 활용 계획 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 본건 매입 전 현장 답사 또는 별도 조사를 통해 인근 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 고압선 등)의 유무 및 거리를 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 소재한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 감정가는 182,000,000원으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 중복 사건이라는 점과 공부상의 건물 표시와 현황이 일치하지 않는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 주변 시세 및 건물의 연식 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 가치: 신현초등학교와 인접한 주거 환경은 자녀가 있는 세대의 실거주지로 적합합니다.

* 권리관계의 명확성: 인수 부담이 되는 권리 및 임차보증금이 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 주거 수요 증가 시, 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 182,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 및 본건의 건축 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 감정가의 85%~95% 수준인 155,000,000원 ~ 173,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 다만, 중복 사건이라는 특수성과 향후 시장 상황 변동 가능성을 감안하여 최종 입찰가는 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.