나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [2] 경기도 광주시 신현동 937-4 2층에이-201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 108동‘이라고 표시되어 있고 에이와 비로 구분되어 있는 것은 확인되지 않고, 현황상 ‘제에이-201호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 108동 201호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2024타경59096 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 신현동 937-4 2층 에이-201호

용도: 다세대주택

건물명칭: 동심타운(동심그린타운) 108동 2층 에이-201호 (공부상 건물명, 동표시 없음)

감정가: 182,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 52.60㎡ (약 15.92평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.98㎡ (약 17.84평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물 (동심그린타운 108동)

사용승인일: 2010년 1월 22일

건물내 이용상태: 다세대주택 (방 3개, 주방/식당, 거실, 발코니, 욕실 등)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, "신현초등학교" 남서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 이궁희 (2010.01.26)

* 소유권이전: 용필순 (2016.01.19, 매매)

* 주택임차권: 이태성 (2023.08.14, 금액 130,000,000원, 인수 조건)

* 전입일자: 2020.10.08

* 확정일자: 2020.09.08

* 대항력: 있음

* 임차인(주택도시보증공사): 보증금 130,000,000원, 차임 0원

* 강제경매(말소기준권리): 유민수 (2024.05.28, 금액 133,290,958원)

* 기타 압류 및 가압류 등기가 다수 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이태성 (주택도시보증공사)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 130,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 위치한 신현동 일대는 다세대주택과 단독주택이 주를 이루며, 일부 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 신현초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 인근 부동산 시세 (JSON 데이터 분석 기반)

제공된 주변 시세 JSON 데이터를 분석한 결과, 신현동 일대의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 2019년 건축, 70.17㎡(전용), 3층: 320,000,000원 (2026.05 거래)

* 2019년 건축, 84.74㎡(전용), 1층: 465,000,000원 (2026.05 거래)

* 2012년 건축, 52.25㎡(전용), 3층: 130,000,000원 (2026.05 거래)

본 물건(2010년 준공, 58.98㎡)과 가장 유사한 조건(면적, 건축 연도)은 52.25㎡, 2012년 준공 주택으로 130,000,000원에 거래된 사례입니다. 이를 바탕으로 환산 시, 본 물건의 시세는 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 제공된 JSON 데이터의 건축 연도 및 면적이 본 물건과 차이가 있고, 동일 단지 내 시세와는 다를 수 있어 참고용으로 활용해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

* 신현초등학교: 남서측 근거리 위치

5.2. 교통 시설

* 인근 노선버스정류장 (정확한 거리 정보는 현장 확인 필요)

5.3. 주변 편의 시설

* 근린생활시설 (인근 소재)

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(이태성)의 보증금 130,000,000원입니다. 경매 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 총 실투자금액이 증가합니다.

6.2. 중복 사건

본 사건은 중복 사건으로, 관련 서류 및 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

2010년 준공된 건물로, 연식이 14년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 130,000,000원 인수 부담이 있습니다. 이는 낙찰 후 총 실투자금액에 직접적인 영향을 미치는 주요 요소입니다. 건물 연식은 14년으로 노후화 가능성이 있으며, 주변 시세 대비 감정가 및 향후 예상되는 총 매입가격을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신현초등학교 인접: 주거 및 교육 환경에 긍정적 요소.

* 다세대주택 밀집 지역: 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분을 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 182,000,000원

인수 보증금 (임차인): 130,000,000원

현 시세 분석 및 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 입찰 보증금(130,000,000원)을 제외한 물건 자체의 가치를 보수적으로 평가하여 보수적인 투자를 고려할 수 있습니다.

감정가의 85% 수준인 약 154,700,000원을 예상 입찰가로 산정합니다.

* 예상 입찰가: 154,700,000원

총 실투자 예상 금액은 예상 입찰가와 인수 보증금의 합계에서 배당으로 회수되는 금액을 차감한 금액이 됩니다. 만약 배당에서 임차인 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰가는 154,700,000원 + (130,000,000원 - 배당받는 금액)이 되므로, 총 비용이 상당히 높아질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.