나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59096 [4] 경기도 광주시 신현동 937-4 지1층에이-비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) - (7) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물
(통칭 동심그린타운 제108동) 내 제2층 제비-202호 외 6개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(8) - (12) : 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물통칭 동심그린타운 제109동) 내 제1층 제102호 외 4개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(14) - (16) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제112동) 내 제지층 제102호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.


기호(17) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층
건물(통칭 동심그린타운 제111동) 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(7) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(8)-(12) :
다세대주택(방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(14)-(16) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

기호(17) :
다세대주택(방2, 주방및식당, 거실, 발코니, 다용도실 및 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비 및 화재탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 2필 일단의 사다리형 토지임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 2필 일단의 세장형 토지임
기호17(신현동 940-4) : 세장형 토지임.

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호17(신현동 940-4) : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1-7(신현동 937-4, 940-6) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호8-12(신현동 937-5, 940-7) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호14-16(신현동 940-3, 940-9) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
기호17(신현동 940-4) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건 부동산의 표시란에는 건물명, 동표시가 없으나, 현황은 ‘동심타운(동심그린타운) 108동‘이라고 표시되어 있고 에이와 비로 구분되어 있는 것은 확인되지 않고, 현황상 ‘제에이-비101호’는 ‘동심타운(동심그린타운) 108동 B01호’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경59096 (4)

소재지: 경기도 광주시 신현동 937-4 지1층에이-비101호

용도: 다세대주택

감정가: 156,000,000원

토지면적: 52.60㎡ (약 15.91평)

건물면적: 59.36㎡ (약 17.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

1.1. 1. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근 노선버스정류장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 2. 인접 도로상태

본건 건물 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2010년 2월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 정보 없음.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 유

보증금: 10,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2002-05-19

확정일자: 2023-06-30

배당신고일자: 2024-07-26

대항력: 있음

주의: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 신고를 하였으나 배당받지 못할 경우 보증금 일부 또는 전부의 인수가 발생할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-07

대항력: 없음

주의: 대항력 없는 임차인으로, 명도 진행 시 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 가능성 존재)

1.2. 2. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 강제경매, 임의경매, 압류, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 현재는 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

등기부채권 총액: 224,000,000원

1.3. 상권분석

본건 소재지는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 신현초등학교가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입 용이, 대중교통 이용 가능 (노선버스정류장 근거리)

* 편의시설: 신현초등학교 인근 위치, 근린생활시설 존재

* 주변 주택 매매/임대 시세 분석 (2026년 5월 기준 데이터 분석):

- 2019년식, 70.17㎡(약 21.2평) 다세대주택: 3.2억원 (2026.05.04 매매)

- 2019년식, 84.74㎡(약 25.6평) 다세대주택: 4.65억원 (2026.05.01 매매)

- 2012년식, 52.25㎡(약 15.8평) 다세대주택: 1.3억원 (2026.05.01 매매)

본건(59.36㎡, 감정가 1.56억원)은 2009-2010년경 준공된 것으로 추정됩니다.

비교적 연식이 유사한 52.25㎡(1.3억원) 물건과 비교 시, 본건의 감정가는 면적 증가분을 고려한 수준으로 보입니다.

최근 매매된 2019년식 신축 주택들의 가격대(3.2억~4.65억)는 본건의 감정가와 상당한 격차를 보이며, 이는 신축 프리미엄 및 면적 차이에 기인한 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (유 ): 보증금 액수가 명시되어 있으나, 대항력 존재로 인해 낙찰 후 인수 또는 배당 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있더라도 주의 요망)

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여 권리 관계 확인에 더욱 주의가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 본건 부동산 표시란에 건물명, 동 표시가 누락되어 있으며, 현황상 ‘제에이-비101호’가 ‘동심타운(동심그린타운) 108동 B01호’로 추정됩니다. 이는 실제 현장 조사를 통해 정확한 호수를 확인해야 합니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액 2.24억원으로, 감정가(1.56억원) 대비 높은 편입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동의 주거지 내에 위치한 다세대주택입니다. 신현초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

감정가는 1억 5천 6백만원이나, 연식 및 권리 분석 시 잠재적 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재는 권리 분석에서 가장 중요하게 확인해야 할 사항입니다.

주변 신축 다세대주택과의 시세 차이가 크므로, 투자 시점의 시장 상황과 본건의 실제 상태를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신현동 지역의 꾸준한 주거 수요

* 감정가 대비 잠재적 시세 상승 가능성 (신축 주택과의 격차 해소 시)

* 신현초등학교 등 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 156,000,000원입니다.

주변 연식 유사 물건(52.25㎡, 2012년식)의 최근 매매가가 130,000,000원임을 고려할 때, 본건(59.36㎡)의 감정가는 면적을 감안한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와의 차이 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.