나이스옥션 법원경매 성남 2024타경68670 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 82-54 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진감정 · 평가일 2024.11.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "안도장골마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 전,답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하나, 다소 원거리에 버스정류장이 소재하고 있어 거리, 운행
빈도등으로 보아 대중교통이용은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 북서측 하향의 완경사지를 석축으로 평탄화한 정방형 토지로서 건부지로 이용중임.
기호(3,4,5) 지목 도로인 막대형의 진출입용 도로임.
기호(6,7) 사다리형의 완경사지로서 토지임야 상태임(개발허가로 조성공사후 방치됨)
기호(8,9,12,14) 지목 임야로서 현황도로임.
기호(10,13) 사다리형의 완경사지로서 토지임야 상태임(허가예정지로 일부공사후 방치됨)
기호(11) 사다리형의 완경사지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 토지 기호(1,6,10)는 북측으로, 기호(7,13)은 서측으로 자체 분할한 노폭 약 5-6m
포장도로에 접하고 있으며, 기호(11)은 지적상 맹지임.
(참고)서측의 연계 진출입로 일부는 타인지상의 현황도로를 이용하고 있음을 유의바람.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 보전관리지역(보전관리),생산관리지역(생산관리),성장관리계획구역(성장관리지역
(주거형)),<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(3,8,9,11,12,13,14) 보전관리지역(보전관리)
기호(4) 생산관리지역(생산관리),성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
기호(5) 보전관리지역(보전관리),생산관리지역(생산관리),성장관리계획구역(성장관리지역
(주거형))
(6,7,10) 보전관리지역(보전관리),<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함)
(공통)가축사육제한구역(일부제한구역),배출시설설치제한지역,준보전산지,자연보전권역,
공장설립승인지역,특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

토지부착물로서 축대,울타리,도로포장,입목,관정 등은 토지가액에 포함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕(목조경사지붕) 2층 건으로서
외벽: 적삼목등 제반 목재치장 마감.
내벽: 편백나무치장, 벽지 및 타일마감.
창호: PVC 이중창호임.

이용상태

2018.08.03자로 사용승인된 단독주택으로서
1층(방1,거실,주방/식당,욕실,드레스룸,다용도실,현관),
2층(방1,욕실,드레스룸)로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비 되어있고, 보일러 개별난방이며, 관정 설비 되어있음.

부합물 및 종물

없음(과거 설치된 제시외건물은 철거, 위반건축물 해제로 건축물대장에 표시됨)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.(내부구조는 출입거부로 현황도면,전례등을 참조 외부관찰 작성하였음)

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1.은 건부지
3.목록2.은 현황상 주택과 사무실로 이용하는것으로 보임
4.목록5.은 지목, 현황 '도로'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경68670 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 82-54

용도: 단독주택

감정가: 445,006,100원

토지면적: 902.00㎡ (약 272.86평)

건물면적: 106.03㎡ (약 32.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록1.은 건부지

3. 목록2.은 현황상 주택과 사무실로 이용하는것으로 보임

4. 목록5.은 지목, 현황 '도로'

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "안도장골마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 전, 답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농촌지대입니다.

* 교통상황

차량 접근은 가능하나, 다소 원거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지 기호(1)은 보전관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(주거형)이며, 건축법상 도로 일부를 포함하고 있습니다. 기호(3,8,9,11,12,13,14)는 보전관리지역, 기호(4)는 생산관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 기호(5)는 보전관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 기호(6,7,10)는 보전관리지역이며 도로 일부를 포함합니다.

모든 토지는 공통적으로 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 규제를 받습니다.

* 인접 도로 상태

본건 토지 기호(1,6,10)는 북측으로, 기호(7,13)은 서측으로 자체 분할한 폭 약 5-6m의 포장도로에 접해 있습니다. 기호(11)은 지적상 맹지이며, 서측의 연계 진출입로는 타인 토지를 현황도로로 이용 중인 점을 유의해야 합니다.

* 주변 시설 정보

본건 소재지인 광주시 퇴촌면 관음리 지역은 전반적으로 농촌 및 산간 지역의 특성을 보이며, 생활 편의시설은 특정 지역에 밀집해 있을 가능성이 높습니다. 인근에 신선계곡펜션가든, 광주 퇴촌 산아래 펜션 등이 있으며, 경안천 습지생태공원, 남한산성 등 자연 및 문화 시설도 일부 존재합니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을15, 에스제이엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자: 2022-07-21)

* 인수되는 권리

대항력 있는 임차인: 농업회사법인케이디에스팜주식회사 (전입/사업일자: 2021-11-22). 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있어, 금전적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 유무는 실제 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 근저당권 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. (토지 등기부채권 총액: 1,331,458,015원, 건물 등기부채권 총액: 1,355,920,015원)

* 채권자

최

4. 상권분석

* 주위 환경

본건은 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 산간 농촌지대에 위치하고 있습니다.

* 상업 시설

주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주거 형태

2018년 08월 03일 사용 승인된 2층 단독주택입니다.

* 건물 내부 구성

1층: 방 1개, 거실, 주방/식당, 욕실, 드레스룸, 다용도실, 현관

2층: 방 1개, 욕실, 드레스룸

* 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방, 관정 설비가 갖추어져 있습니다.

* 기타

건축물대장상 위반건축물 해제 기록이 있습니다. 내부 구조는 출입 거부로 인해 외부 관찰에 의한 정보이므로 정확한 상태는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, '대항력 있음'으로 명시되어 있어 인수 여부 및 실제 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

일부 토지가 현황상 도로로 이용되거나 지목이 도로이며, 일부 토지는 맹지이거나 타인 토지를 경유해야 하는 등 도로 접근성에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 보전관리지역, 생산관리지역 등은 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 중복병합사건

본 건은 중복병합사건으로, 여러 채권자의 권리가 복합적으로 얽혀 있어 권리 분석 및 낙찰 후 절차 진행에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 건물 이용 현황

건물 일부(목록2)가 현황상 주택과 사무실로 이용되고 있어, 용도 변경 및 관리 측면에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 단독주택으로, 넓은 토지 면적(902㎡)과 2018년에 준공된 건물(106.03㎡)이 일괄 매각되는 물건입니다. 감정가는 4억 4천 5백만 원 수준입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수 부담은 적을 것으로 예상되나, 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 다수의 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

토지 이용계획상 관리지역의 규제와 일부 도로 접근성의 제약이 있을 수 있으며, 중복병합사건이라는 점에서 복잡성이 예상됩니다. 주택 및 사무실로 복합 이용되고 있다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건물 (2018년 사용승인)

* 넓은 토지 면적(902㎡)으로 활용 가능성이 높음

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 저가 매수 기회 모색

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보는 주로 다세대주택의 실거래가로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만 퇴촌면 관음리 일대의 최근 거래 사례를 통해 대략적인 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

본건의 감정가는 445,006,100원입니다. 넓은 토지 면적과 신축 건물을 고려할 때, 감정가가 적정하거나 다소 낮게 책정되었을 가능성도 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 선에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다. (약 3억 6천만원 ~ 4억 2천만원)

안정적인 투자를 위해서는 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 주변의 유사 단독주택 매물 시세와 토지 가치를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 실제 권리 관계에 대한 법률적 검토를 반드시 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.