나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100649 [1] 경기도 화성시 비봉면 양노리 673-11 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율감정 · 평가일 2024.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 비봉면 양노리 소재 "양노공단교차로" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 대부분이 공업용 부동산이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 완경사의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

기호3: 부정형 완경사의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로(기호3 포함)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후면 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 본건 지적의 경계확인 등은 지적도 및 기타 참고자료를 활용하여 개략적으로 판단하였는 바 참고바라며, 필요시 정밀측량을 요함.

2) 본건 기호 3 토지는 수인의 공유지분으로서, 귀 법원에서 의뢰된 매각지분(배민준 지분)의 위치확인이 불가능하여 전체면적에 대한 평균단가를 적용하고, 매각지분 지분비율에 의거 면적사정 하였음.

3) 본건 지상에 소재하는 담장, 옹벽 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가하였으며, 이동가능한 컨테이너, 유체동산 등은 평가에서 제외하였는 바 경매참여시 재확인 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 일반철골구조 기타지붕 3층건으로서

외벽 : 판넬마감 등
내벽 : 판넬마감 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

공장 및 사무실로 이용중임.(후면"건물개황도"참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 건물개황도 등은 일반건축물대장상 건축물현황도 및 현지조사(탐문 및 목측)된 사정을 고려하여 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

2) 본건에 소재하는 제시외 물건 등(부합물 및 종물)은 외부목측에 의하여 위치 및 면적을 개략적으로 판단하였고, 구조·용재·시공상태·현상 및 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하되 관찰감가를 병용하였으며, 경매참여시 소유권 기타 권리관계는 별도의 확인을 요함.

3) 본건 기호2는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는바 경매진행시 참고바라며, 경매참여시 재확인 바람.

물건 비고

1.일괄매각
2.제시외 건물(감정평가서상 1-1, 2-1~6) 매각에 포함
3.목록2 일반건축물대장상 위반건축물 등재
4.목록3 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

수원지방법원 2024타경100649 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 비봉면 양노리 673-11

1.3. 물건 종별 및 용도

토지 및 건물, 용도: 공장

1.4. 감정가

2,257,470,100원

1.5. 면적 정보

* 토지 면적: 2511.00㎡ (약 759.58평)

* 토지 지분 면적: 1628.664㎡ (약 492.71평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 824.70㎡ (약 249.48평)

* 건물 지분 면적: 824.7㎡ (약 249.48평)

* 건물 제시외 면적: 328.00㎡

1.6. 매각 구분

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인, 위반건축물

1.10. 주의사항

* 일괄매각 대상임.

* 제시외 건물(감정평가서상 1-1, 2-1~6)이 매각에 포함됨.

* 목록2(건물)는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

* 목록3(토지)는 지분매각임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 비봉면 양노리 소재 "양노공단교차로"에서 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 대부분이 공업용 부동산이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

* 기호1(토지): 부정형의 완경사 토지로, 공업용 건부지로 이용 중임.

* 기호3(토지): 부정형의 완경사 토지로, 도로로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

기호1 토지는 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음 (기호3 토지 포함).

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호1: 계획관리지역, 성장관리구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역.

* 기호3: 계획관리지역, 성장관리구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 토지 등기부 요약

말소기준권리는 2020-09-21 접수된 우리은행 근저당(을19, 12억 원)입니다. 등기부상 채권 총액은 3,095,099,977원입니다. 대부분의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등기는 말소기준권리 이하로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.1. 2. 건물 등기부 요약

말소기준권리는 2020-09-21 접수된 우리은행 근저당(을8, 12억 원)입니다. 등기부상 채권 총액은 3,095,099,977원입니다. 대부분의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등기는 말소기준권리 이하로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)디자인샘터 (김 ): 보증금 40,000,000원, 차임 4,000,000원, 사업일자 2021-04-10, 배당신고 2025-02-14, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 사업일자 2022-02-08, 배당신고 2025-02-18, 대항력 없음.

* 오비탈디엔씨주식회사 (배 ): 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 사업일자 2022-06-27, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 110,000원, 사업일자 2018-01-02, 대항력 있음.

* 주식회사옵토링크 (김 ): 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2022-10-20, 대항력 없음.

* 주식회사크릉 (이 ): 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2021-02-02, 대항력 없음.

* 캐슬인테리어 (김 ): 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2021-04-10, 배당신고 2025-02-14, 대항력 없음.

3.3. 말소기준권리

등기부상 을19 (토지) 및 을8 (건물) 접수일자 2020-09-21 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다. 임차인 중 이택원 씨는 '대항력 있음'으로 기재되어 있으나, 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금 부담은 없습니다. 단, 매수인은 해당 임차인의 점유를 명도 대상에서 제외하고 임대차 관계를 계속 인정해야 하며, 월세 110,000원을 수령해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 환경

(검색 결과) 경기도 화성시 비봉면 양노리는 공업 시설이 집적된 지역으로, 다양한 산업단지(향남제약산업단지, 마도일반산업단지 등)와 연계될 수 있는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 주변에는 공장 건설 현장도 다수 확인됩니다.

4.2. 잠재적 수요

(검색 결과) 해당 지역은 공장 및 산업 시설의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 구체적인 임대 시세 및 공장 유형별 수요를 추가 분석하여 잠재적 가치를 평가할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

(검색 결과) 본 물건지 주변에는 산업 활동을 지원하는 시설들이 위치할 가능성이 높습니다. 주요 물류 거점, 고속도로 IC 등과의 접근성을 추가적으로 파악해야 합니다.

5.2. 주변 혐오시설

(검색 결과) 화성시 비봉면 일대는 대규모 산업폐기물 매립장 조성 사업이 추진되고 있어 환경적 이슈가 있는 지역입니다. 매립장과의 거리, 영향권 등을 면밀히 조사하여 잠재적인 혐오 시설 존재 여부 및 그 영향을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 화성시 환경 조례 등 관련 규제 사항도 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건물(목록2)이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건물 사용에 제한이 따르거나, 이행강제금이 부과될 수 있으며, 향후 철거 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있어 재산적 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 지분 매각 (토지)

토지(목록3) 중 일부 지분(배민준 지분)만 매각 대상입니다. 이는 토지 전체 면적을 자유롭게 사용하거나 처분하는 데 제약이 따르며, 공유자들과의 협의가 필수적입니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

이택원 임차인은 보증금 0원이지만 대항력 있음으로 등기부 및 물건명세서에 기재되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 임차인의 점유를 명도 대상에서 제외해야 함을 의미합니다. 월세 110,000원 수령 의무가 있습니다.

6.4. 제시외 건물 포함

감정평가서상 제시외 건물(1-1, 2-1~6)이 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 현황, 법적 지위, 소유권 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.5. 유동화 물건 및 공동 담보

유동화 물건, 공동 담보 물건이라는 특성은 해당 물건의 채권 구조가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 경매 과정이나 이후 재산권 행사 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.6. 복잡한 채권 관계

다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하며 채권 총액이 감정가를 상회합니다. 이는 채권자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으며, 경매 절차 진행에 변동이 있을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시의 공업 밀집 지역에 위치한 공장으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있으며, 공업 용도로서의 가치가 기대됩니다. 그러나 위반건축물 등재, 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 복잡한 채권 관계, 그리고 주변의 폐기물 처리 시설 등 잠재적인 환경 이슈 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 위반건축물과 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 잠재적인 환경 문제는 향후 건물 활용 및 재산권 행사에 상당한 제약과 추가 비용 발생 가능성을 높입니다.

8. 투자 포인트

* 경기도 화성시라는 지리적 이점 및 공업 지역으로서의 잠재력.

* 일괄 매각을 통한 토지, 건물 통합 관리 및 활용 가능성.

* 감정가 대비 높은 채권 총액으로 인한 적절한 낙찰가 형성 가능성.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본 물건의 실제 시장 가치, 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례, 예상되는 명도 비용, 위반건축물 원상복구 또는 이행강제금 부담액, 지분 매각으로 인한 토지 활용 제약의 실질적 가치 하락분, 그리고 주변 환경 문제(폐기물 처리장 등)의 잠재적 영향 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 이러한 모든 변수를 정확히 반영하기 어렵기에, 구체적인 금액 제시에는 한계가 있습니다. 다만, 일반적으로 본 물건과 같이 복잡한 권리 관계, 위반건축물, 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 그리고 잠재적 환경 리스크 등 여러 위험 요소를 고려할 때, 감정가(2,257,470,100원) 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.