나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [18] 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (18)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 5층502호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 275,000,000원

* 토지면적: 36.79㎡ (약 11.13평)

* 건물면적 (전용면적): 60.46㎡ (약 18.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

* 준공일: 2021년 08월 03일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 502호

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

2. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 서측 인근에 위치하고 있음.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지는 세류동 1139-10, 1139-11번지 2필지로 구성되어 있으며, 일단의 정방형 평지로서 공동주택 부지로 이용 중임.

* 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있음.

* 주변에 혐오시설은 파악되지 않음.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2021년 08월 27일 접수된 우리은행의 근저당권 (채권최고액 1,920,000,000원)임.

* 등기부등본 상 모든 권리(소유권 보존, 근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인하여 소멸될 예정임.

* 임차인 조 는 2022년 02월 21일 전입 및 확정하였고, 2024년 05월 17일에 배당신고를 하였으나, 대항력은 없는 것으로 파악됨.

* 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 분석됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음.

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 3월 거래된 경기도 수원시 권선구 세류동 1147번지 소재 '미영' 연립다세대 (1988년식, 46.68㎡)는 273,000,000원 (약 585만원/㎡)에 거래됨.

* 2026년 3월 거래된 경기도 수원시 권선구 세류동 189-9번지 소재 '우리플레이스' 다세대 (2022년식, 21.114㎡)는 190,000,000원 (약 900만원/㎡)에 거래됨.

* 2026년 3월 거래된 경기도 수원시 권선구 세류동 657번지 소재 '탑스빌' 다세대 (2015년식, 57.5869㎡)는 155,000,000원 (약 270만원/㎡)에 거래됨.

* 본건(2021년식, 60.46㎡)의 감정가는 275,000,000원으로, 약 455만원/㎡ 수준임. 이는 최근 거래 사례 중 신축 연립다세대(미영)의 면적 대비 가격과 유사하나, 신축 다세대의 높은 시세보다는 낮은 편이며, 구형 다세대(탑스빌)보다는 높은 수준임. 신축 건물이라는 점과 전용면적 60.46㎡를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

* 단지형 다세대 주택으로, 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스, 승강기, 주차장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 단지 인근에 남수원초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 유동화 물건으로, 채권 금융기관의 특성상 일반적인 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있으나, 낙찰자는 권리상 안전함.

* 건축물대장 상의 지목과 현황의 차이가 일부 토지(세류동 979-31)에서 확인되나, 본건(세류동 1139-10, 1139-11)과는 직접적인 관련이 없을 가능성이 높음. 경매 참여 시 반드시 재확인 필요.

* 등기부채권 총액이 2,298,500,000원으로 매우 높아, 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있으나, 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자에게는 인수되는 권리가 없음.

* 임대관계는 미상인 부분이 존재하므로, 명도 시 임차인 및 점유자에 대한 확인이 필요함.

* 주의사항 항목은 제공되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 권리 분석상 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있음.

* 주변 환경 및 교통이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있어 거주 용도로 적합함.

* 최근 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 높은 총 채무 금액은 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성을 시사함.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공의 신축 건물로, 향후 가치 상승 잠재력이 높음.

* 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없음.

* 주거 환경이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 수원시 세류동이라는 지역적 이점.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 275,000,000원임.

* 최근 거래 사례 및 본건의 신축 연식, 전용면적 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회할 가능성이 있음.

* 또한, 높은 총 채무액으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있음.

* 위 분석을 토대로, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 240,000,000원으로 산정함.

* 다만, 이는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 등을 반드시 확인하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.