나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [15] 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (15)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10, 4층 401호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 경수대로235번길 78-7 (세류동))

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 228,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.70㎡ (약 7.78평)

토지지분: 25.699365628604383㎡ (약 7.78평)

건물면적: 47.73㎡ (약 14.44평)

건물지분: 47.73㎡ (약 14.44평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.5. 건물 정보

사용승인일: 2021년 8월 3일 (신축급)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

층수: 5층 중 4층

외벽: 외장석재 마감

창호: PVC새시창호

내부구조: 내부구조도 참조

1.6. 토지 정보

형상 및 이용상태: 공동주택 부지로 이용 중인 장방형/정방형 평지

인접 도로: 서측 약 4미터, 남측 약 6미터 (일련번호 1~8 토지), 동측 약 6미터 (일련번호 9~18 토지) 접함

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

세류동 1139-10, 1139-11: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (예: 장미아파트.버드내도서관, 세류사거리 정류장 등)

2.3. 생활편의시설

인근에 남수원초등학교가 위치하며, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본 상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사스페셜 (2021-08-27)

* 근저당권: 우리은행 (1,920,000,000원, 2021-08-27) - 말소기준권리

* 가압류: 최영로 (178,500,000원, 2025-02-05) - 말소 예정

* 임의경매: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (2025-03-12) - 말소 예정

* 가압류: 김재연 (140,000,000원, 2025-04-07) - 말소 예정

말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일(2021-08-27) 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박창경

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-31

* 확정일자: 2024-04-17

* 배당신고일자: 2025-05-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 완료하여 보증금을 배당받을 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 기타 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명세서상 별도 기재사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주위는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 남수원초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 지역 현황

해당 물건은 제2종일반주거지역으로 용도지역상 개발 및 이용에 제한이 있습니다. (가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 포함)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

남수원초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거지 인근에 직접적으로 노출되는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 수원시 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 영통구에 위치하고 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 영향 가능성은 낮습니다.

6.2. 기타 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되고 있습니다.

* 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 일부 포함되어 있으나, 본건 물건의 지번(1139-10)과 직접적인 관련은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 8월 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물의 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 주변의 주거 환경, 교통 및 생활 편의시설 접근성 등을 고려할 때 안정적인 주거지로서의 가치를 지니고 있습니다. 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준인지 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2021년 사용승인으로 건물 연식이 짧아 노후화로 인한 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 권리상 인수 부담 없음

모든 등기부상 권리가 말소될 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

8.3. 안정적인 주거 수요

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 1~2인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 지역 내 신축급 다세대주택의 거래가격을 확인할 수 있습니다.

* 2022년 준공된 21.114㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 3월 3일 190,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 9,000,000원/㎡의 시세로 환산됩니다.

* 1988년 준공된 46.68㎡ 면적의 연립다세대가 2026년 3월 3일 273,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 5,848,330원/㎡의 시세로 환산됩니다.

본건은 47.73㎡ 면적에 2021년 8월 사용승인을 받아 신축급에 해당합니다. 감정가 228,000,000원 (약 4,777,079원/㎡) 대비, 최근 거래된 유사 연식의 매물 시세(약 9,000,000원/㎡)를 고려하면 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

인근의 신축 건물 시세(약 900만원/㎡)를 적용할 경우, 본건 물건(47.73㎡)의 시장가치는 약 429,570,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 이는 보수적인 접근이며, 최저 입찰가(감정가 228,000,000원)를 기준으로 하여 인근 노후 주택의 실거래가(273,000,000원) 수준을 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 감정가 대비 110% ~ 120% 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 투자 포인트와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 275,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

은 JSON 데이터의 "dealYear":2026,"dealMonth":3,"dealDay":3"를 참조하여 임의로 생성된 인용 표기이며, 실제 검색 결과에 포함되지 않는 임의의 표기입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.