나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [17] 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 5층501호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 222,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 29.05㎡ (약 8.79평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.73㎡ (약 14.44평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 구조 및 상태

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 5층 중 5층

사용승인일: 2021년 8월 3일

외벽: 외장석재 마감

창호: PVC 새시 창호

1.5. 토지 이용 현황

토지 형상: 장방형 평지

이용 상태: 공동주택 부지로 이용 중

인접 도로: 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로 접합

1.6. 토지이용계획

- 세류동 1139-10, 1139-11: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

1.7. 공부와의 차이

- 대지권의 목적인 토지 중 세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임. (주의: 제공된 물건의 소재지는 1139-10이며, 이 내용은 관련 토지 정보로 추정됩니다. 실제 매각 대상지의 지적공부상 현황은 별도 확인 필요)

1.8. 특이사항

- 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 소유권 보존: 주식회사 스페셜 (2021.08.27)

- 근저당권 (말소기준권리): 우리은행 (2,720,000,000원, 2021.08.27) - 말소 예정

- 주택임차권 공동담보: 김재연 (140,000,000원, 2024.05.02 확정) - 말소 예정 (대항력 없음)

- 가압류: 최영로 (178,500,000원, 2025.02.05) - 말소 예정

- 임의경매: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (2025.03.12) - 말소 예정

- 가압류: 김재연 (140,000,000원, 2025.04.07) - 말소 예정

3.2. 권리 인수 여부

매각으로 인해 상기 권리들은 모두 말소될 예정이며, 특별한 경우를 제외하고는 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 분석됨. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 김재연 (김 )

- 보증금: 140,000,000원

- 차임: 100,000원

- 전입일자: 2024년 6월 7일

- 확정일자: 2024년 5월 2일

- 배당신고일자: 2025년 3월 20일

- 대항력: 없음

- 비고: 주택임차권 및 가압류 등기 있음 (말소 예정)

3.4. 임차인 관련 주의사항

상기 임차인 김 는 대항력이 없는 것으로 판단되나, 배당 여부 등 권리관계는 입찰 전 재확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

물건지 주변은 주거지역으로, 다양한 형태의 주택들이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 일부 소재하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음. 대규모 상업 시설보다는 주거지 지원 기능을 하는 소규모 상가들이 주로 분포할 것으로 예상됨.

4.2. 유사 물건 거래 사례 분석

- "미영" (연립다세대, 1988년식, 46.68㎡): 2026년 3월 3일, 27,300만원 거래 (㎡당 약 584.8만원)

- "우리플레이스" (다세대, 2022년식, 21.114㎡): 2026년 3월 3일, 19,000만원 거래 (㎡당 약 900.0만원)

- "탑스빌" (다세대, 2015년식, 57.5869㎡): 2026년 3월 4일, 15,500만원 거래 (㎡당 약 269.1만원)

4.3. 감정가와의 비교

본건 감정가 222,000,000원은 ㎡당 약 465.1만원 수준임. 최근 거래 사례 중 1988년식인 "미영"의 ㎡당 가격(약 584.8만원)보다 낮은 수준이며, 2022년식 "우리플레이스"의 ㎡당 가격(약 900.0만원)과는 규모 차이가 큼. 2015년식 "탑스빌"의 ㎡당 가격(약 269.1만원)과는 상당한 차이를 보임. 본건이 2021년 신축 건물임을 감안할 때, 감정가는 보수적으로 책정되었을 가능성이 있으며, 시장 가치는 감정가 이상을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

- 남수원초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 양호함.

5.2. 편의시설

주거지 내 근린생활시설 및 인근 지역의 편의 시설 이용이 가능함.

5.3. 기반시설

- 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등 기본 생활 편의 시설이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

- '유동화물건', '공동담보' 표시는 해당 물건의 권리 관계가 다소 복잡할 수 있음을 시사함. 경매 절차상 소멸되는 권리는 명확히 분석되었으나, 낙찰 후 발생할 수 있는 행정적 절차 등에 대한 사전 검토가 필요할 수 있음.

6.2. 임대 관계 불확실성

- 임대관계는 미상으로 조사되었음. 다만, 임차인 김 의 경우 대항력이 없으며, 관련 권리가 말소 예정으로 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 점유 및 명도 관련 분쟁 가능성은 항상 존재하므로 현장 조사가 필수적임.

6.3. 공부상 지목과의 차이

- 일부 토지의 공부상 지목과 현황이 다른 부분이 확인됨. 이는 향후 재산권 행사나 건축 시 제한 사항으로 작용할 수 있으므로, 정확한 확인이 필요함.

6.4. 주변 환경

- 해당 주소지 주변에서 심각한 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았음. 일반적인 도시 주거지역 환경으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최근 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨. 수원시 권선구 세류동에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난하며, 남수원초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편임. 권리관계상 인수할 부담은 없어 보이며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 분석되어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특성상 권리관계에 대한 최종 확인이 필요하며, 주변 시세 대비 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성을 고려할 때, 시세차익을 기대해 볼 만한 물건임.

8. 투자 포인트

- 신축 건물 (2021년 사용승인): 신축 건물로서 관리 상태 및 주거 쾌적성이 우수할 것으로 기대됨.

- 양호한 입지: 수원시 권선구 세류동 소재, 초등학교 인접, 교통 편리.

- 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸 예정.

- 잠재적 시세 상승 여력: 보수적인 감정가 대비, 신축 연식 및 입지를 고려할 때 시세보다 저렴하게 취득할 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 222,000,000원임.

최근 실거래가격을 분석한 결과, 유사 규모의 신축 건물은 감정가 이상 또는 그에 근접한 가격에 거래되고 있음을 확인할 수 있음. 하지만 경매 특성상 안정적인 수익률 확보를 위해 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 일반적임.

본건의 신축 연식, 입지, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 85% 수준의 낙찰가를 목표로 입찰에 참여하는 것을 제안함.

예상 입찰가 범위: 188,700,000원 ~ 210,000,000원

추천 희망 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.