나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [16] 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (16)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 294,000,000원

토지면적: 38.20㎡ (약 11.55평)

토지지분: 38.2㎡ (약 11.55평)

건물면적: 62.77㎡ (약 18.99평)

건물지분: 62.77㎡ (약 18.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

2.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 08월 03일

층수: 5층 중 4층

전유면적 (건물면적): 62.77㎡ (약 18.99평)

건축물대장상 총 면적: 659.81㎡

토지대장상 대지권 면적: 346.8㎡

2.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보로 진행되는 물건임.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하고 있음.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.1. 4. 인접 도로 상태

본건 건물(세류동 1139-10, 1139-11)은 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

우리은행 근저당 (2021년 08월 27일 접수)

1.2. 2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을구, 갑구)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 인수되는 권리는 없음.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 노경아

보증금: 100,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2022-04-27

확정일자: 2023-04-04

배당신고일자: 2025-03-22

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸됨. 보증금 100,000,000원은 배당을 통해 회수될 예정이나, 배당 결과에 따라 달라질 수 있음.

1.2. 4. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사 스페셜 (2021-08-27)

근저당: 우리은행 (1,920,000,000원, 2021-08-27) - 말소기준권리

주택임차권: 노경아 (100,000,000원, 2022-04-27 전입)

가압류: 최영로 (178,500,000원, 2025-02-05)

임의경매: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (2025-03-12)

가압류: 김재연 (140,000,000원, 2025-04-07)

압류: 수원시 (2026-02-23)

등기부채권 총액: 2,338,500,000원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 실거래가 동향

최근 실거래 사례 분석 결과, 주변 다세대 및 연립 주택의 거래가는 면적, 연식, 층수 등에 따라 편차가 크게 나타납니다.

* 2026년 3월 실거래: 27,300만원 (46.68㎡, 1988년 준공 연립다세대)

* 2026년 3월 실거래: 19,000만원 (21.114㎡, 2022년 준공 다세대)

* 2026년 3월 실거래: 15,500만원 (57.5869㎡, 2015년 준공 다세대)

1.3. 2. 시세 분석

본건은 2021년 8월에 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 축에 속합니다. 면적(62.77㎡) 대비 감정가는 294,000,000원이며, 이는 3.3㎡당 약 1548만원 수준입니다. 최근 거래된 2022년 준공 주택(21.114㎡, 19,000만원)의 경우 3.3㎡당 약 2,978만원 수준으로, 신축 소형 주택에 대한 높은 수요와 가격 형성 가능성을 보여줍니다. 다만, 본건은 면적이 더 넓으므로 단순 비교는 어렵습니다. 감정가는 최신 주택의 최고가보다는 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 남수원초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 차량 접근성이 좋아 수원 시내의 다양한 상업시설 및 문화시설 이용이 용이합니다.

1.4. 2. 주거 편의시설

건물 내 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 특수 물건 정보

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 관련 법규 및 권리 관계에 대한 추가적인 심층 분석이 요구될 수 있습니다. 이는 담보권 실행 과정이나 소유권 이전 등에 복잡성을 야기할 가능성이 있습니다.

1.5. 2. 토지이용계획 상 제한

비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 대한 정부의 규제를 받을 수 있습니다.

1.5. 3. 공부와의 차이

토지 중 일부 지목(전)이 현황(대)과 다르다는 점이 기재되어 있으나, 이는 통상적인 현황을 반영하는 과정에서 발생할 수 있는 부분으로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. (본건 주소지 1139-10, 1139-11 토지와 관련된 사항은 아님)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 주거 환경 및 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성과 비행안전구역 지정은 투자 전 반드시 심층적인 법률 검토가 필요합니다. 신축이라는 점은 향후 시세 상승 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 하자 보수 부담이 적고 최신 건축 기준을 충족합니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근 및 대중교통 접근성이 좋아 실거주 및 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 잠재적 가치: 비교적 신축임에도 감정가가 시장가 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 294,000,000원

본 건은 신축 건물로서 권리상 특별한 인수 부담이 없고, 입지 또한 양호한 편입니다. 최근 거래된 유사 신축 건물의 가격 추이를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰 경쟁이 예상됩니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보라는 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 294,000,000원 ~ 338,100,000원

(감정가의 약 100% ~ 115% 수준)

상기 예상가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.