나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [13] 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

1.임차인 이강민이 2026.5.19. 우선매수신고서를 제출함(전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조제1항)
2.임차인 이강민 우선매수신고 철회서(2026.5.21.자)제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (13)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 3층 302호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕 5층 중 3층

사용승인일: 2021년 08월 03일

외벽: 외장석재 마감

창호: PVC새시 창호

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 40.88㎡ (약 12.37평)

토지지분: 40.88㎡ (약 12.37평)

건물면적: 67.18㎡ (약 20.32평)

건물지분: 67.18㎡

감정가: 306,000,000원 (30,600만원)

1.4. 매각대상 및 경매정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 권리관계 요약

특이사항: 공유자우선매수신고, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 임차인 이강민 우선매수신고 및 철회 사실 있음.

권리분석상 인수되는 권리는 없음.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 시설이 함께 발달한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사스페셜 (2021.08.27)

* 근저당권: 우리은행 (1,920,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 이강민 (180,000,000원, 2024.04.25 전입/확정)

* 가압류: 최영로 (178,500,000원)

* 임의경매: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

* 가압류: 김재연 (140,000,000원)

* 압류: 수원시

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 2,418,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이강민

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024.04.25

확정일자: 2024.04.25

배당신고일자: 2025.03.20

비고: 대항력 없음.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 우리은행 근저당(2021.08.27)보다 늦은 시점에 전입 및 확정일자를 받은 임차인 이강민은 대항력이 없습니다. 따라서 임차인 관련 인수되는 보증금은 없습니다. 채권자들의 권리신고 및 경매 신청으로 인해 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 해당 지역의 연립/다세대 주택 시세는 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 편차가 크게 나타납니다.

* 2026년 3월 거래 사례:

* 46.68㎡ (약 14.11평), 1988년 건축, 3층: 27,300만원 (평당 약 1,935만원)

* 21.114㎡ (약 6.39평), 2022년 건축, 3층: 19,000만원 (평당 약 2,973만원)

* 57.5869㎡ (약 17.42평), 2015년 건축, 3층: 15,500만원 (평당 약 889만원)

본건은 건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 67.18㎡ (약 20.32평)입니다. 최신 거래 사례 중 면적이 유사한 46.68㎡의 물건이 평당 약 1,935만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 30,600만원 (평당 약 1,506만원)은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 건축 연도를 고려하면 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로 평가할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 중 3층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 이용상태

현재 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수 신고

본건은 공유자 우선매수 신고 대상 물건으로, 경매 진행 시 공유자가 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 상황이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. (단, 임차인 이강민의 우선매수 신고는 철회되었습니다.)

6.2. 공동담보 및 유동화 물건

공동담보 및 유동화 물건이라는 특이사항은 해당 물건이 여러 담보 대출이나 금융 상품에 묶여 있음을 시사합니다. 이는 경매 절차나 권리관계에 있어 일반적인 물건보다 복잡성이 있을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 이강민은 대항력이 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 우선매수 신고 및 철회 이력이 있어, 입찰 전 해당 부분에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 주변 편의시설 및 교통망이 양호한 입지입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗하며, 인수되는 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공유자 우선매수 신고 대상이라는 점은 유의해야 할 리스크 요인입니다. 최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 하자 및 노후화에 대한 부담이 적음.

* 깨끗한 권리관계로 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 용이함.

* 인수되는 임차보증금이 없어 추가적인 자금 투입 위험이 없음.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준으로 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 30,600만원이며, 전용면적 67.18㎡(약 20.32평)에 대한 평당 감정가는 약 1,506만원입니다. 주변 유사 물건의 최근 거래가격을 분석한 결과, 유사 면적 대비 높은 가격(평당 약 1,935만원)으로 거래된 사례가 있어 본건의 감정가는 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다. 신축 건물이라는 점과 깨끗한 권리관계를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정합니다.

9.2. 예상 범위

244,800,000원 ~ 275,400,000원 (24,480만원 ~ 27,540만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.