나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [11] 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 2층203호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 경수대로235번길 78-7)

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

사용승인일: 2021년 08월 03일

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.40㎡ (약 16.15평)

토지지분: 53.3950519031142㎡ (약 16.15평)

건물면적 (전유부분): 60.82㎡ (약 18.40평)

건축물 연면적: 659.81㎡ (약 199.60평)

대지 면적: 346.8㎡ (약 104.91평)

1.4. 가치 평가

감정가: 277,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각 대상

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요만 존재하며, 해당 사항 없음)

1.6. 특이사항

물건종류: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재하며, 남수원초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 건물에 해당하는 토지(세류동 1139-10, 1139-11)는 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 08월 27일에 접수된 우리은행의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 현황 (말소 예정 권리)

- 소유권보존: 주식회사스페셜 (2021-08-27)

- 근저당권: 우리은행 (2021-08-27, 1,920,000,000원) - 말소기준권리

- 주택임차권: 최영로 (2025-06-09, 170,000,000원, 전입 2024-06-25, 확정 2024-06-12) - 말소 (대항력 없음)

- 가압류: 최영로 (2025-02-05, 178,500,000원) - 말소

- 임의경매: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (2025-03-12) - 말소

- 가압류: 김재연 (2025-04-07, 140,000,000원) - 말소

- 압류: 수원시 (2026-02-23) - 말소

3.3. 총 채무액

등기부상 채무 총액은 2,408,500,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

- 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-10

대항력: 없음

비고: 임대 관계 미상으로, 해당 호실의 실제 임대차 현황은 재확인 필요.

- 임차인: 최

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-25

확정일자: 2024-06-12

배당신고일자: 2025-04-09

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당받지 못한 보증금은 인수되지 않습니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 세류동 일대는 주거 단지가 밀집한 지역으로, 다세대 및 연립주택이 다수 분포하고 있습니다. 근린생활시설도 함께 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 특징

2021년 8월에 사용승인된 신축급 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 5층 건물 중 2층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

4.3. 주변 시설

남수원초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 용도

본건은 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중이며, 내부 구조도는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 2층이며, 외벽은 외장석재 마감, 창호는 PVC새시창호로 시공되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

남수원초등학교가 인근에 있으며, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있어, 경매 절차가 다소 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 24억 8백 5십만원으로, 감정가(2억 7천 7백만원) 대비 매우 높아 채무 인수 위험은 없으나, 채권 규모가 큰 점은 주목해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획상 제한

일부 토지 이용계획에 따라 가축사육제한, 비행안전구역 등의 제한 사항이 존재하여 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계의 불확실성

임차인 이 의 경우, 보증금 및 차임 정보가 미상으로 표기되어 있습니다. (단, 임차인 현황상 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 재확인이 권장됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호하며, 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 유동화 물건 및 높은 채무 총액이라는 특수성을 가지고 있습니다. 감정가는 2억 7천 7백만원으로 책정되었으나, 주변 시세 및 물건 특성을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근에 위치하여 주거 선호도가 있으며, 교통 접근성이 좋습니다.

* 권리상 안전: 말소 기준 권리 이하 모든 권리가 말소되어 인수할 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가(277,000,000원)는 신축 연식(2021년)을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 유사 면적의 2015년식 건물이 15,500만원에 거래된 점과, 1988년식 건물이 27,300만원에 거래된 점, 그리고 2022년식 건물이 19,000만원에 거래된 점을 볼 때, 본 건의 신축 연식은 가격에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 유동화 물건, 공동담보, 높은 채무 총액 등의 특수성을 고려하여, 보수적인 접근으로 감정가의 90% 수준을 목표가로 설정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.