나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [12] 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (12)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 3층 301호

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택-단지형다세대)

* 감정가: 222,000,000원

* 토지면적: 41.90㎡ (약 12.67평)

* 토지지분: 41.899682814302196㎡ (약 12.67평)

* 건물면적: 47.73㎡ (약 14.44평)

* 건물지분: 47.73㎡ (약 14.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 사용승인일: 2021년 8월 3일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 3층 301호 (2021.08.03 사용승인)

* 외벽: 외장석재 마감

* 창호: PVC 새시창호

* 내부구조: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 이용 중 (내부구조도 참조)

* 설비내역: 위생 및 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 서측 인근

* 주변환경: 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2021-08-27 접수, 1,920,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (우리은행)

* 가압류 (최영로)

* 임의경매 (유에스아이제삼차유동화전문유한회사)

* 가압류 (김재연)

* 압류 (수원시)

* 등기부채권 총액: 2,238,500,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-04-04

* 배당신고일자: 2025-04-15

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 현황상 대항력 없는 것으로 파악되나, 권리분석 시 재확인 필요.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 3일: 경기도 수원시 권선구 세류동 1147번지 "미영" (연립다세대, 1988년 준공, 전용면적 46.68㎡) 매매가 273,000,000원. (평당 약 1,933만원)

* 2026년 3월 3일: 경기도 수원시 권선구 세류동 189-9번지 "우리플레이스" (다세대, 2022년 준공, 전용면적 21.114㎡) 매매가 190,000,000원. (평당 약 2,973만원)

* 2026년 3월 4일: 경기도 수원시 권선구 세류동 657번지 "탑스빌" (다세대, 2015년 준공, 전용면적 57.5869㎡) 매매가 155,000,000원. (평당 약 890만원)

* 시세 분석:

* 본건은 2021년 8월 사용승인된 신축 건물로, 전용면적 47.73㎡ (약 14.44평)이다.

* 유사 면적의 "미영" 연립다세대(1988년 준공)가 273,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 신축 건물인 본건의 시세는 감정가(222,000,000원)보다 높을 가능성이 있다.

* "우리플레이스"(2022년 준공)의 높은 평당가(약 2,973만원)는 소형 면적 특성을 반영한 것으로 보이며, "탑스빌"(2015년 준공)의 낮은 평당가(약 890만원)는 개별 거래 특이사항을 고려해야 한다.

* 현 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있을 것으로 추정되며, 신축 프리미엄을 감안하면 3억원 내외의 가치를 기대할 수 있다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 남수원초등학교 인근 위치

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 아파트단지 등 이용 가능

* 주거환경: 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 환경

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획:

* 세류동 979-30, 979-31: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

* 세류동 1139-10, 1139-11: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

* 특히 비행안전구역은 건축물 높이 제한 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있음.

* 공부와의 차이: 세류동 979-31번지 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'임. (큰 문제는 없을 것으로 보이나 재확인 필요)

* 임대관계: 임대관계는 미상임. (현장 조사 및 탐문 재확인 필수)

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 경매 진행됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 상태와 신축 프리미엄을 가지고 있습니다. 입지 또한 초등학교와 인접하고 교통이 편리하며, 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 생활이 가능합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 일반적인 임의경매 물건입니다. 다만, 최근 매매 사례 중 유사 면적의 오래된 건물(1988년 준공)이 감정가보다 높게 거래된 점은 본 물건의 실제 시장 가치가 감정가보다 높을 수 있음을 시사합니다. 이에 따라 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 유지보수 비용 절감 기대.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 수요 꾸준할 것으로 예상.

* 감정가가 최근 유사 물건 시세 대비 상대적으로 낮을 가능성이 있어, 시세 차익 기대 가능.

* 토지/건물 일괄매각으로 권리관계 명확.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 222,000,000원

* 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다. 특히 2026년 3월에 거래된 1988년 준공의 유사 면적 물건이 273,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 신축 건물인 본건은 이보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

* 투자 수익률 및 낙찰 가능성을 고려하여, 감정가의 90% ~ 110% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 245,000,000원

* 이는 감정가(222,000,000원) 대비 약 110% 수준이며, 최근 시세(273,000,000원)를 고려한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 개인의 투자 전략에 따라 조정이 필요합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 외 추가 인수 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.