나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [10] 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 2층202호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2021.08.03.

감정가: 306,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

최근 거래일 기준: 2026년 3월

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.88㎡ (약 12.37평)

건물면적: 67.18㎡ (약 20.32평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층

외벽: 외장석재 마감

창호: PVC 새시 창호

이용상태: 공동주택 (도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중

1.4. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용 상태: 2필지 (세류동 979-30, 979-31 및 1139-10, 1139-11) 일단의 장방형/정방형 평지로서, 공동주택 부지로 이용 중

인접 도로 상태: 서측 노폭 약 4미터, 남측 노폭 약 6미터 (세류동 979-30, 979-31) 및 동측 노폭 약 6미터 (세류동 1139-10, 1139-11) 포장도로에 각각 접함

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

- 세류동 979-30, 979-31: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

- 세류동 1139-10, 1139-11: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

공부와의 차이: 세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임

1.6. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 27일 접수된 우리은행의 근저당권 (채권최고액 1,920,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

- 소유권보존: 주식회사 스페셜 (2021-08-27)

- 근저당권: 우리은행 (2021-08-27, 1,920,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류: 최영로 (2025-02-05, 178,500,000원)

- 임의경매: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (2025-03-12)

- 가압류: 김재연 (2025-04-07, 140,000,000원)

- 압류: 수원시 (2026-02-23)

등기부채권 총액: 2,238,500,000원

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 박

- 보증금: 180,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-05-13

- 확정일자: 2024-04-16

- 배당신고일자: 2025-04-25

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

본 경매 절차를 통해 위 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (현재 등기부상 명시된 지상권은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 세류동은 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 생활권입니다. 남수원초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

근린생활시설이 주위에 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

남수원초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 주변 환경

주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 다수의 채권이 설정되어 있으나 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없어 보입니다.

6.2. 건물 상태

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 건물 전체 연면적 대비 토지 지분율, 실제 관리 상태 등은 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

제1종/제2종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 토지이용에 따른 제한사항이 존재합니다.

6.4. 공부상 차이

일부 토지의 지목과 현황이 상이하나, 부동산 이용에 큰 지장을 줄 수준은 아닌 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 도시형생활주택으로 비교적 신축에 해당하며, 수원시 권선구 세류동의 주거 지역 내에 위치합니다. 남수원초등학교 인근에 자리하고 있으며 교통 접근성도 양호한 편입니다. 권리분석상 인수해야 할 부담이 없고 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 높은 채권 총액 및 유동화물건이라는 점은 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높을 수 있습니다.

8.2. 입지

세류동은 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역으로, 지속적인 수요가 예상됩니다.

8.3. 권리 문제 없음

경매로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태의 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 3월에 거래된 주변 유사 물건들의 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 규모 및 연식의 주택은 평당 약 2,000만원에서 2,400만원 수준의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 전용면적은 약 20.32평이므로, 시세는 약 406,400,000원에서 487,680,000원 범위로 추정됩니다. 감정가는 306,000,000원이지만, 최신 시세 및 건물 연식을 고려할 때 감정가 대비 높은 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

현 시세 및 물건 가치를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 380,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 상회하며 최근 시장 거래가격을 반영한 수준입니다.

10. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건(경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10) 또는 남수원초등학교 인근에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.