나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [8] 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지 2.세류동 979-31의 공부상 '전'이나 현황 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (8)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 5층502호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 268,000,000원

토지면적: 35.24㎡ (10.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.84㎡ (17.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대(일련번호 1~8) 또는 5층 중 2층 201호 외 9세대(일련번호 9~18)로 구성되어 있으며, 본건은 5층 중 502호입니다. 사용승인일은 2021년 08월 03일입니다. 외벽은 외장석재 마감, 창호는 PVC새시창호로 되어 있습니다.

본건 토지는 세류동 979-30, 979-31 두 필지(장방형 평지)와 세류동 1139-10, 1139-11 두 필지(정방형 평지)로 구성되어 공동주택 부지로 이용 중입니다. 이 중 세류동 979-30, 979-31은 서측 약 4미터, 남측 약 6미터의 포장도로에 접하고 있으며, 세류동 1139-10, 1139-11은 동측 약 6미터 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역(979-30, 979-31) 또는 제2종일반주거지역(1139-10, 1139-11)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다. 또한, 일부 토지는 폭 8미터 미만의 소로3류에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 08월 27일 접수된 우리은행의 근저당(채권금액 1,800,000,000원)입니다. 등기부등본상 확인되는 모든 권리(소유권보존, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 2,120,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 이유진 씨가 있으며, 보증금 180,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2024년 06월 21일, 확정일자는 2024년 05월 13일, 배당신고일자는 2025년 03월 26일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수되는 권리 및 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권 및 생활정보

본건은 "남수원초등학교" 인근 주거지역에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등 다양한 주거 형태와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

건물은 2021년 08월 03일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 전용면적은 58.84㎡ (17.80평)입니다. 위생 및 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.

인근에 남수원초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 차량 접근이 용이하고 버스정류장이 가까워 생활 편의성이 높은 편입니다.

5. 잠재적 리스크

대지권의 목적인 토지 중 세류동 979-31번지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중으로, 공부와의 차이가 존재합니다.

토지 이용 계획상 비행안전제5구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

총 채권액(2,120,000,000원)이 감정가(268,000,000원) 대비 상당히 높아, 임의경매 채권자가 배당을 통한 채권 회수를 못 할 가능성도 있습니다.

제공된 최근 매매 정보와 비교 시, 본건의 감정가(268,000,000원) 대비 유사 면적의 최근 거래가(155,000,000원)가 낮게 나타나, 시세 대비 감정가 괴리의 가능성을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 남수원초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다. 개별난방, 도시가스, 승강기 등 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 그러나 공부상 지목과 현황 불일치, 비행안전구역 지정 등의 사항은 고려해야 합니다. 가장 큰 이슈는 감정가와 최근 실거래가 사이의 큰 격차입니다.

7. 투자 포인트

최신 건축 연도(2021년 사용승인)로 인한 상품성 보유.

남수원초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경 및 주거 선호도.

편리한 교통 접근성 (차량 접근 용이, 버스 정류장 인접).

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 268,000,000원입니다. 주변 유사 면적(57.58㎡)의 다세대 주택이 2015년 건축년도로 155,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2021년 건축으로 최신 연식이 장점이나, 감정가와 시세 간 상당한 차이가 존재합니다. "미영"이라는 건물에서 1988년 건축된 46.68㎡의 주택이 273,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 이는 연식 및 면적에서 차이가 큽니다.

최근 실거래가 및 건물의 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 155,000,000원의 거래 사례에 신축 연식 프리미엄을 가미하여 시세 분석을 진행했습니다.

현 시세 및 건물의 신축 연식, 면적 등을 감안하여 예상 입찰가를 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 현재 파악된 정보를 바탕으로 한 것이며, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.