나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [9] 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (9)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 2층201호

건물 용도: 도시형생활주택

감정가: 222,000,000원

토지 면적: 28.86㎡ (약 8.73평)

건물 면적: 47.73㎡ (약 14.44평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 남수원초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 토지는 서측으로 노폭 약 4미터, 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 우리은행의 근저당권(2021-08-27 접수)보다 후순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 14,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024-06-28

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 없음

인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 남수원초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 근린생활시설 등이 인접해 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 상권입니다.

* 주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 2층 201호이며, 2021년 8월 3일에 사용승인되었습니다. 외벽은 외장석재 마감, 창호는 PVC새시창호로 되어 있습니다. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중이며, 내부 구조도는 별도 참조가 필요합니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항: 본 물건은 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있습니다. 이러한 점은 경매 절차 및 진행 상황에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 대지권의 목적인 토지 중 세류동 979-31번지의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 현황과 공부상 내용에 차이가 있음을 의미합니다.

* 임대 관계: 임대차 관계는 미상입니다. 경매 참가 시에는 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 도시형생활주택으로, 주거 지역 내에 위치하고 있어 기본적인 생활 환경이 양호합니다. 권리상 인수할 권리가 없으며(인수 보증금 0원), 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성을 가지고 있으며, 토지 지목과 현황 간 차이가 존재하므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물이므로 노후도에 대한 부담이 적습니다.

* 입지: 남수원초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리상 안전: 인수해야 할 부담이 없는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려하여 시세 분석을 진행한 결과, 본 물건의 건물 면적(47.73㎡, 약 14.44평) 및 신축 연식(2021년) 대비 감정가는 222,000,000원입니다.

인근 유사 물건(세류동 1139-10, 46.68㎡, 1988년식 연립다세대)이 2026년 3월에 273,000,000원에 거래된 사례가 있는 점을 감안할 때, 본 건은 신축 연식의 장점으로 인해 시세가 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 감정가 수준 이상으로 고려할 수 있습니다.

권리상 인수 보증금이 없어 입찰가 산정에 추가적인 부담은 없습니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

권장 입찰가: 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.