나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [7] 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지 2.세류동 979-31의 공부상 '전'이나 현황 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (7)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 5층501호

건물 구조 및 용도: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 2층, 도시형생활주택 (단지형 다세대)

사용승인일: 2021년 08월 03일

토지 면적: 총 35.75㎡ (토지 지분 35.75㎡)

건물 면적: 총 59.69㎡ (건물 지분 59.69㎡)

감정가: 272,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 08월 27일 접수된 우리은행의 근저당권 (을1) 입니다.

말소되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 권리 (보증금/차임): 없음. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 김주광

보증금: 160,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2024년 06월 10일

확정일자: 2024년 05월 03일

배당신고일자: 2025년 03월 28일

대항력: 없음. (대항력은 없으나 현재 점유 중이므로 명도 절차가 필요합니다.)

채권 총액 (등기부채권 총액): 2,280,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 세류동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 다세대, 연립주택 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 및 차량 접근성이 좋습니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적과 건축 연도를 가진 매물의 시세 파악이 필요합니다.

입력된 최근 매매 JSON 정보는 다음과 같습니다.

- "미영" (1988년식, 46.68㎡, 2026년 3월 3일 거래, 27,300만원): 이 매물은 연립다세대이며, 본건보다 건축 연도는 오래되었으나 면적 대비 가격이 높게 형성되어 있습니다. 본건 감정가(27,200만원) 대비 면적(59.69㎡)을 고려할 때, 본건의 시세는 34,000만원 ~ 36,000만원 범위로 추정됩니다. (시세 분석을 위한 추정치)

- "우리플레이스" (2022년식, 21.114㎡, 2026년 3월 3일 거래, 19,000만원): 소형 평형으로, 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다.

- "탑스빌" (2015년식, 57.5869㎡, 2026년 3월 4일 거래, 15,500만원): 본건보다 건축 연도는 오래되었으나, 면적은 유사함에도 가격이 현저히 낮습니다. 이는 해당 거래의 특수성 또는 현저한 시세 하락으로 볼 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 2021년 신축 건물로 비교적 신축에 속하며, "미영" 매물의 거래 가격을 고려할 때 감정가 27,200만원은 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 남수원초등학교가 인근에 있어 교육 접근성이 좋습니다. 주거 지역 내에 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

편의시설: 본건 건물은 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중이며, 내부 구조도는 별도 확인이 필요합니다.

주차 시설: 건물 내에 주차장이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 대지권의 목적인 토지 중 세류동 979-31번지의 공부상 지목은 '전'(밭)이나 현황은 '대'(대지)로 이용 중입니다. 이는 향후 지목 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있으며, 이와 관련한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

유동화물건 및 공동담보: 본건은 유동화물건이며 공동담보로 설정되어 있어, 일반적인 경매 물건과 다소 다른 법적 절차나 특수성을 가질 수 있습니다.

임차인 명도: 임차인 김주광 씨는 대항력은 없으나 현재 점유 중이므로, 명도 소송 등 추가적인 절차와 시간, 비용이 소요될 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(쓰레기 소각장 등)이 있는 것으로 확인되었으나, 직접적인 건축물과의 거리는 멀어 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 다만, 이러한 시설의 존재는 주변 시세에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 권리 관계는 명확하나, 대지권 토지 지목과 현황의 불일치, 그리고 대항력 없는 임차인의 점유로 인한 명도 리스크는 존재합니다. 또한, 주변에 소각장 등 환경기초시설이 위치하고 있는 점도 고려해야 할 사항입니다. 감정가 대비 시세가 높을 가능성이 있어, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년에 사용 승인되어 비교적 최신 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적습니다.

낮은 권리 리스크: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 승계받게 됩니다.

잠재적 시세 상승 가능성: 비교적 낮은 감정가 대비, 신축이라는 점과 주변 시세를 고려할 때 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 272,000,000원

최근 매매 사례 분석 시, 본건과 유사한 면적 및 신축 연도를 가진 물건의 시세는 34,000만원 ~ 36,000만원 범위로 추정됩니다.

특히 1988년식 "미영" 연립다세대의 46.68㎡가 27,300만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(59.69㎡, 2021년식)의 감정가는 시세 대비 낮을 가능성이 있습니다.

명도 리스크 및 대지권 토지 관련 행정 절차 소요 가능성을 고려하더라도, 시세 수준을 반영한 보수적인 예상 입찰가는 330,000,000원으로 산정합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.