나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지 2.세류동 979-31의 공부상 '전'이나 현황 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (6)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 4층402호 (신축도로명주소: 경기도 수원시 권선구 정조로482번길 42-9)

용도: 도시형생활주택 (집합건물, 공동주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕

사용승인일: 2021년 08월 03일

건물층수: 5층 중 4층

건축물면적:

전용면적: 68.34㎡ (약 20.67평)

토지면적: 40.92㎡ (약 12.38평)

감정가: 311,000,000원

1.3. 기타 정보

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용 및 도로상태

토지: 본건은 2필지(세류동 979-30, 979-31)를 일단의 장방형 평지로 공동주택 부지로 이용 중입니다.

도로: 서측으로 노폭 약 4미터, 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

또한, 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2021년 08월 27일, 1,800,000,000원)

본건 등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 2,240,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 최혜원

보증금: 120,000,000원

차임: 420,000원

전입일자: 2024년 03월 18일

확정일자: 2024년 02월 21일

배당신고일자: 2025년 05월 23일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합의견

본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 임차인 최혜원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 따라서 권리상 인수할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

최근(2026년 3월) 인근 지역에서 다음과 같은 다세대/연립주택 매매 사례가 있었습니다.

* 46.68㎡ (약 14평, 1988년식): 27,300만원 (약 585만원/㎡)

* 21.114㎡ (약 6.4평, 2022년식): 19,000만원 (약 900만원/㎡)

* 57.5869㎡ (약 17.4평, 2015년식): 15,500만원 (약 269만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 2021년식 건물로 비교적 신축에 해당합니다. 전용면적 68.34㎡(약 20.67평)의 감정가는 311,000,000원 (약 455만원/㎡)입니다.

제시된 최근 매매 사례들의 가격 편차가 크며, 특히 2015년식 57.58㎡ 건물의 거래가(269만원/㎡)는 본건의 감정가 대비 현저히 낮습니다. 반면, 2022년식 21.114㎡ 건물의 거래가(900만원/㎡)는 소형 면적의 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다. 1988년식 46.68㎡ 건물이 585만원/㎡에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(455만원/㎡)는 신축 연식 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 남수원초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설과 주거 단지가 형성되어 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 건물 및 설비

본 건물은 2021년 8월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택입니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방(도시가스), 승강기, 주차장 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 공부상 지목과 현황 불일치: 대지권의 목적인 토지 중 1필지(세류동 979-31)가 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 일반적으로 큰 문제가 되지 않으나, 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 채권자가 유동화 전문 회사이며 공동담보로 묶여있던 물건이므로, 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 있으나, 현재까지는 권리상 문제는 없어 보입니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 22.4억원으로 감정가보다 매우 높습니다. 이는 경매 취하 가능성은 낮지만, 낙찰가율이 낮을 경우 채권자 손실이 클 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 수원시 권선구 세류동 내에서 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 낙찰자가 인수할 권리나 임차인의 보증금이 없는 안전한 물건입니다. 토지 공부상 지목과 현황의 차이는 현장 확인을 통해 명확히 파악할 필요가 있으나, 큰 우려 사항은 아닐 것으로 예상됩니다. 비교적 신축 연식과 제공된 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 사용승인)로 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 안정적인 권리관계로 명도 및 권리 확보에 용이합니다.

* 도시형생활주택으로 1~2인 가구 및 신혼부부에게 적합한 면적입니다.

* 수원시 지역 개발 계획과 함께 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 311,000,000원

* 시세 분석 결과, 본건 감정가(약 455만원/㎡)는 신축 연식(2021년)을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 거래 사례의 편차가 커 정확한 시세 추정이 어려운 점을 감안해야 합니다.

* 본건과 같이 권리 관계가 깨끗하고 신축인 물건의 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 보수적으로 감정가의 80% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 250,000,000원 ~ 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.