나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지 2.세류동 979-31의 공부상 '전'이나 현황 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 4층401호

용도: 도시형생활주택 (집합건물)

감정가: 272,000,000원

토지면적: 35.75㎡ (약 10.82평)

건물면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 대지권의 목적인 토지 중 2. 세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

사용승인일: 2021년 8월 3일

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 서측 인근에 위치하고 있음.

주위에는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하고 있어 주거 환경이 형성되어 있음.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

본건 토지는 세류동 979-30, 979-31 2필지로, 공동주택의 부지로 이용 중이며, 서측 및 남측으로 폭 약 4~6미터의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 27일 접수된 우리은행의 근저당권(채권최고액 1,800,000,000원)임.

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰 시 모두 소멸될 예정임.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

- 임차인 현황:

* 김동형 (보증금: 230,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-17, 확정일자: 2022-02-08, 배당신고일자: 2025-03-13)

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 말소 예정임. 보증금 2.3억 원은 배당 절차를 통해 변제받을 것으로 예상되나, 정확한 배당표 확정 필요.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

남수원초등학교 인근에 위치한 주거 밀집 지역임.

근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 생활 편의를 위한 상권으로 판단됨.

5. 생활정보

주변에는 남수원초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2021년 8월 3일에 사용 승인된 신축급 건물임.

위생 및 급배수 설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

대지권 관련 공부상 지목과 현황이 상이한 점(세류동 979-31: 전 → 대)은 추후 재산권 행사 시 확인이 필요함.

유동화 물건 및 공동담보 물건으로 경매 진행 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 요구될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용 승인된 신축급 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨.

초등학교 인근에 위치하며 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 주거 지역에 속함.

권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됨.

다만, 대지권 관련 공부와 현황의 차이, 유동화/공동담보 물건이라는 특성은 명확히 인지해야 함.

8. 투자 포인트

최근 신축된 건물(2021년 준공)로 건물 노후도가 적음.

세류동 일대 주거지 내 위치하여 안정적인 수요 기대.

간단한 권리 분석 상 인수 부담이 없어 명확한 투자 가능.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 유사한 규모 및 연식의 건물 거래 사례를 고려할 때 감정가(272,000,000원)는 합리적인 수준으로 판단됨.

최근 거래된 46.68㎡ 면적의 '미영' 건이 273,000,000원에 거래된 점과 본건의 면적(59.69㎡) 및 신축 연식(2021년)을 고려하면, 감정가 이상 또는 유사한 수준에서의 낙찰 가능성이 있음.

'탑스빌'(2015년 준공, 57.58㎡, 155,000,000원)과 같이 가격 차이가 큰 거래 사례는 건물 연식 및 개별 특성을 고려하여 참고해야 함.

안정적인 투자를 위해 감정가 대비 100% ~ 110% 수준을 고려하는 것이 적절해 보임.

따라서, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권유함.

본 보고서 작성 시점(2026년 7월) 기준으로, 수원시 권선구 세류동 979-30번지 주변에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)에 대한 검색 결과 특별히 확인되는 사항은 없음.

추정 입찰가: 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.