나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [3] 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지 2.세류동 979-31의 공부상 '전'이나 현황 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30, 3층 301호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 272,000,000원

토지면적: 35.75㎡ (약 10.81평)

건물면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

사용승인일: 2021.08.03.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 3층

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지(세류동 979-30, 979-31)는 서측 약 4미터, 남측 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지(세류동 1139-10, 1139-11)는 동측 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당권(2021.08.27. 접수, 1,800,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 물건의 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-17

확정일자: 2024-03-15

배당신고일자: 2025-03-25

대항력: 없음

참고: 임차인 박 는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사스페셜 (2021.08.27.)

근저당: 우리은행 (1,800,000,000원, 2021.08.27.) - 말소기준

주택임차권: 박아름 (180,000,000원, 2026.02.25.) - 말소

임의경매: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (2025.03.12.) - 말소

가압류: 김재연 (140,000,000원, 2025.04.07.) - 말소

압류: 수원시 (2026.02.23.) - 말소

총 채무액: 2,120,000,000원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 내부 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 8월 3일에 사용승인되었습니다.

내부 이용 상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

남수원초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등 다양한 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 토지 이용 계획

토지(세류동 979-30, 979-31)는 도시지역, 제1종일반주거지역 등에 해당합니다.

토지(세류동 1139-10, 1139-11)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류 등에 해당합니다.

모든 필지는 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

5. 시세 분석 및 예상 입찰가

5.1. 주변 매매 시세 (2026년 3월 기준)

최근 거래된 유사 물건 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래, 1988년 건축, 46.68㎡ 연립다세대, 3층, 273,000,000원

* 2026년 3월 거래, 2022년 건축, 21.114㎡ 다세대, 3층, 190,000,000원

* 2026년 3월 거래, 2015년 건축, 57.5869㎡ 다세대, 3층, 155,000,000원

5.2. 시세 분석

제공된 매매 정보는 건축년도, 면적, 주택 유형 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

2022년 건축된 21.114㎡ 면적의 다세대 주택이 190,000,000원에 거래된 사례는 신축 소형 주택의 높은 가격 형성 가능성을 보여줍니다 (약 900만원/㎡).

2015년 건축된 57.5869㎡ 면적의 다세대 주택이 155,000,000원에 거래된 사례는 약 270만원/㎡의 가격대를 형성합니다.

1988년 건축된 46.68㎡ 면적의 연립다세대가 273,000,000원에 거래되었으며, 이는 본건의 감정가와 유사한 수준입니다 (약 585만원/㎡).

본건은 2021년 사용승인된 59.69㎡ 도시형생활주택으로, 건축년도가 비교적 최신이며 면적 또한 유사 거래 사례(2015년, 2016년)와 비슷하거나 큰 편입니다. 1988년 건축 사례의 가격 수준을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가 수준 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

5.3. 예상 입찰가 산정

감정가: 272,000,000원

인수되는 보증금: 0원

주변 시세와 본건의 신축 연도를 고려할 때, 실거래가는 감정가 272,000,000원과 1988년 건축 사례의 면적당 단가를 적용한 시세(약 3.5억원) 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

유동화 물건임을 감안하여 경매 진행 상황과 경쟁률을 면밀히 파악해야 합니다.

권장 예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

대지권의 목적인 토지 중 세류동 979-31번지의 지목이 공부상 '전'이나 현황 '대'로 이용 중입니다. 이는 토지의 이용 및 권리관계에 영향을 줄 수 있으므로, 경매 참가 전 정확한 사실관계를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡하거나 다수의 채권자가 얽혀 있을 가능성이 있어 추가적인 권리 분석 및 현황 조사가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 비행안전제5구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축급 도시형생활주택

2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태이며, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

7.2. 우수한 생활 인프라

남수원초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋으며, 주변 상업 및 주거 시설 이용이 편리합니다.

7.3. 향후 가치 상승 가능성

세류동 일대의 개발 및 재건축 가능성을 고려할 때, 신축급 주택으로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 우수합니다. 모든 권리가 말소될 예정이며 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 주변 시세 대비 감정가 수준이 합리적이며, 1988년 건축 사례의 높은 가격을 감안할 때 본건은 신축 연식의 이점을 바탕으로 시세 이상의 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 토지 지목과 현황의 불일치, 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 적정 입찰가를 산정하여 전략적으로 입찰에 참여한다면 안정적인 투자처가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

9. 주변 혐오시설 유무

제반적인 검색 결과, 본건 소재지 주변에 공익에 반하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 주위는 주거 지역과 학교, 상업 시설이 혼재된 환경입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.