나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지 2.세류동 979-31의 공부상 '전'이나 현황 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

2.1. 1.사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.1. 2.소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 3층302호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2021년 08월 03일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 5층 중 3층

건물 면적: 68.34㎡ (약 20.67평)

토지 면적: 40.92㎡ (약 12.38평) (토지 지분 포함)

2.1. 3.가격 정보

감정가: 311,000,000원

2.1. 4.특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 대지권의 목적인 토지 2. 세류동 979-31번지 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

2.2. 입지조건

2.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 2.교통 환경

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 3.도로 접근성

토지 979-30, 979-31번지: 서측 노폭 약 4미터, 남측 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 1139-10, 1139-11번지: 동측 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 권리분석

2.3. 1.채권자 및 권리 관계

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2021년 08월 27일 접수, 1,800,000,000원)

2.3. 2.임차인 현황

임차인: 김

보증금: 70,000,000원

차임: 820,000원

전입일자: 2021년 12월 10일

확정일자: 2021년 11월 15일

배당신고일자: 2024년 06월 19일

대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰 시 보증금 인수 의무 없음)

인수 보증금 합계: 0원

2.3. 3.등기부 현황 요약

소유권보존 (주식회사스페셜, 2021-08-27)

근저당 (우리은행, 2021-08-27, 1,800,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권 (김지현, 2024-06-19, 70,000,000원) - 말소

가압류 (박아름, 2024-11-13, 180,000,000원) - 말소

임의경매 (유에스아이제삼차유동화전문유한회사, 2025-03-12) - 말소

가압류 (김재연, 2025-04-07, 140,000,000원) - 말소

압류 (수원시, 2026-02-23) - 말소

등기부채권 총액: 2,190,000,000원

2.3. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (지상권 개요: 공란)

2.4. 상권분석

2.4. 1.주변 상업시설

주거 밀집 지역 특성상 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

다양한 주거 형태가 혼재하고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

2.4. 2.임대/매매 시장 특성

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로서, 최신 건축 기준 및 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

주변 다세대, 연립, 빌라 시세는 최근 2026년 3월에 46.68㎡ (약 14.12평) 연립다세대가 27,300만원 (평당 약 1,933만원), 21.114㎡ (약 6.39평) 다세대가 19,000만원 (평당 약 2,973만원), 57.5869㎡ (약 17.42평) 다세대가 15,500만원 (평당 약 890만원)에 거래되었습니다. (단, 15,500만원 거래는 면적 대비 시세가 현저히 낮아 주의가 필요합니다.)

2.5. 생활정보

2.5. 1.편의 및 생활시설

남수원초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

주변 지역의 일반적인 상권에 따라 기본적인 마트, 병원, 금융기관 등 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

2.5. 2.교통 및 대중교통

인근 버스정류장을 통해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

2.5. 3.건물 내부 시설

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

2.6. 1.공부상 지목과 현황 불일치

세류동 979-31번지 필지의 경우, 공부상 지목은 '전'이나 실제 이용 현황은 '대'입니다. 이는 토지 이용에 대한 제한이나 추후 문제가 발생할 가능성이 있으므로 확인이 필요합니다.

2.6. 2.토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히 비행안전구역은 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

2.6. 3.유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있어 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있는 잠재적 요소가 있습니다. (단, 권리분석상 모든 권리는 말소 예정입니다.)

2.6. 4.임대 관계 미상 (기타 참고사항)

본건 건물 각 구분건물의 이용 상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도, 외관 조사, 탐문 조사 등을 기준으로 하였으며, 임대 관계는 미상으로 명시되어 있습니다. (단, 임차인 김지현 씨는 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다.)

2.6. 5.혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 311,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인 김지현 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 토지의 지목과 현황 불일치, 비행안전구역 등 일부 제한사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 신축에 가까운 건물 상태와 정리된 권리 관계는 장점이나, 공부상 차이 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

2.8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축물 (2021년 사용승인)

* 등기부상 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 부담이 적음

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이성 확보

* 남수원초등학교 인접 등 교육 환경 및 주거 편의성

2.9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 20.67평) 및 연식(2021년)의 신축급 다세대주택은 평당 약 1,500만원 ~ 2,000만원 선으로 추정됩니다.

이에 따라 본건의 적정 시세는 약 3억 1천만원 ~ 4억 1천만원 범위로 판단됩니다.

감정가 311,000,000원은 시세 하단 범위에 해당합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 비교적 신축 건물이라는 점을 고려할 때 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 시작하되, 시세 하단과 감정가를 고려하여 3억 1천만원 ~ 3억 3천만원 을 1차 입찰가로 제안합니다.

만약 경쟁이 치열하거나 시세 상단까지 상향될 가능성을 고려한다면 3억 5천만원 ~ 3억 7천만원 까지도 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 경매 분위기 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.