나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지 2.세류동 979-31의 공부상 '전'이나 현황 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30, 2층 202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 311,000,000원

토지면적: 40.92㎡ (약 12.38평)

건물면적: 68.34㎡ (약 20.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

건축 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 08월 03일

층수: 5층 중 2층

외벽: 외장석재 마감

창호: PVC 새시창호

이용상태: 공동주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

1.1. 입지조건

주위환경:

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 남수원초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 특성을 보입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설:

남수원초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을구 1순위 근저당 (우리은행, 2021-08-27)

본 경매물건의 말소기준권리는 우리은행의 근저당으로, 매각으로 인해 소멸되는 권리에 해당합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 50,000,000원

차임: 840,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-21

확정일자: 2024-03-21

배당신고일자: 2025-03-24

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 회수하지 못할 경우 인수되지 않습니다.

인수되는 권리:

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사스페셜 (2021-08-27)

* 근저당: 우리은행 (2021-08-27, 1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 박아름 (2024-11-13, 180,000,000원) - 말소

* 임의경매: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (2025-03-12) - 말소

* 가압류: 김재연 (2025-04-07, 140,000,000원) - 말소

* 압류: 수원시 (2026-02-23) - 말소

총 등기부 채권액: 2,120,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 단지형 다세대주택으로, 주변 지역은 주거 중심의 상권이 형성되어 있습니다. 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능하나, 대형 상업 시설이나 유흥 시설은 상대적으로 적습니다. 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재.

* 교육시설: 남수원초등학교 인접.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

공부와의 차이:

대지권의 목적인 토지 중 세류동 979-31번지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 실제 토지 이용 현황과 공부상 현황이 다르다는 점으로, 향후 재산권 행사나 개발 시 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 세류동 979-30: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 세류동 979-31: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 세류동 1139-10, 1139-11: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

군사시설 보호법에 따른 비행안전구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 등에 해당되어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 재확인을 위해 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살필 필요가 있습니다.

기타 특이사항:

* 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다.

* 임대 관계는 현재 미상입니다.

* 건축물 현황도, 외관 조사, 탐문 조사 및 일반적인 관리 상태를 기준으로 하였으므로, 경매 참가 시 재확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 입지적으로는 초등학교가 인접해 있고 교통 접근성이 양호하며 주거 환경이 안정적인 편입니다. 다만, 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 존재하고, 비행안전구역 등 일부 개발 제한 사항이 있습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2021년 준공): 비교적 최신 건물로 관리 상태 및 상품성이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 편리한 교통 환경은 주거 가치를 높입니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 단순합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 311,000,000원

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 감정가는 311,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례를 분석해 볼 때, 유사한 연식의 소형 면적 거래(2022년식, 21.114㎡)에서는 약 900만원/㎡ 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본 물건의 건물 면적(68.34㎡)을 감안할 때, 시세는 감정가보다 높을 가능성도 있습니다. 그러나 다양한 면적과 연식의 비교 사례들이 존재하며, 해당 지역 및 건물 특성에 따라 편차가 클 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

안전한 권리관계와 신축 건물의 가치를 고려했을 때, 감정가를 기준으로 하되 시세 분석을 통해 낙찰가율을 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 340,000,000원

입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 공시지가, 등기부등본상의 추가 변동 사항 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.