나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55586 [7] 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 ""가톨릭대학교 성빈센트병원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2023.07.17)
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설으로 이용 중임.
기호(나~자) : 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 되어 있으며, 도시형생활주택(단지형다세대) 부분에 도시가스에 의한 개별난방설비가 추가로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7에 위치한 빅캐슬 건물 내 4층 401호입니다.

건축물 사용승인일은 2023년 7월 17일로 비교적 신축에 해당합니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트지붕으로 되어 있습니다.

총 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

건물의 주요 용도는 도시형생활주택으로, 일부 근린생활시설도 포함하고 있습니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 전용 건물면적은 63.84㎡ (약 19.31평)입니다.

토지 지분 면적은 33.36㎡ (약 10.09평)입니다.

건물 제시외 면적 및 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 기타 기본 정보

본 물건의 사건번호는 수원지방법원 2025타경55586 (7)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 원주원예농업협동조합(원OOOOOOOOO)입니다.

감정가는 377,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

본건은 공동담보 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

가톨릭대학교 성빈센트병원이 동측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본 요약 정보는 다음과 같습니다.

소유권보존 등기: 조대성 (2023.08.04 접수)

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2023.08.04 접수, 1,181,400,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 이지아 (2025.07.24 접수, 190,000,000원, 말소 예정)

임의경매: 원주원예농업협동조합 (2025.04.17 접수, 말소 예정)

등기부 채권 총액은 1,371,400,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 이지아는 2023년 9월 15일 전입, 2023년 8월 21일 확정일자를 받았습니다.

보증금은 190,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

주택임차권 등기가 말소 예정 처리되어 있어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 총 인수 권리 및 금액

말소기준권리인 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리(예: 인수되는 임차인의 보증금)는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 JSON 데이터는 주로 1990년대부터 2015년에 건축된 다세대 주택의 매매 정보입니다.

* 2025년 12월 26일 거래된 지동 169-22번지(40.03㎡)는 23,000만원에 거래되었습니다. (약 57.47만원/㎡)

* 2025년 12월 9일 거래된 지동 152-10번지(36.36㎡)는 7,500만원에 거래되었습니다. (약 20.63만원/㎡, 시세와 차이가 큰 사례)

* 2025년 12월 9일 거래된 지동 306-1번지(43.05㎡)는 21,500만원에 거래되었습니다. (약 49.94만원/㎡)

4.2. 본건과의 비교

본건 건물인 빅캐슬은 2023년 7월에 사용 승인된 신축급 건물입니다. 제공된 JSON의 비교 대상 건물들은 건축 연도가 오래되어 본건의 신축성, 내부 상태, 편의성 등에서 차이가 큽니다. 따라서 JSON 데이터의 단위 면적당 가격을 직접 적용하기에는 무리가 있습니다. 신축 건물의 가치를 고려할 때, 감정가 377,000,000원은 현재 시세를 합리적으로 반영하고 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 의료시설

본건은 주거지 밀집 지역에 위치하여 인근에 각종 근린생활시설 이용이 용이합니다.

또한, 가톨릭대학교 성빈센트병원이 인접해 있어 의료 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변 환경은 주거용 건물과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

별도의 검색을 통해 확인된 혐오시설은 현재로서는 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건은 대항력 없는 임차인이 존재하나, 해당 임차인의 주택임차권이 말소 예정 처리되어 인수 부담은 없습니다.

모든 권리가 말소 대상이므로, 권리상의 리스크는 거의 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 공동담보 물건으로 추가적인 채무 관계를 확인할 필요는 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

서측으로 노폭 4m의 막다른 도로와 접해 있어, 일부 차량 통행에 제한이 있을 수 있습니다.

건축물 관련 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등 공법상 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년에 사용 승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 권리 관계가 매우 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

주거 지역으로서 기본적인 편의시설 및 의료시설 이용이 편리하며, 교통 여건도 양호한 편입니다.

제공된 JSON의 오래된 건물 시세 정보보다는 신축 건물임을 고려할 때 감정가 수준에서의 가치를 인정받을 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2023년 사용승인)으로 하자 및 유지보수 부담이 적습니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 용이합니다.

* 도시형생활주택으로, 향후 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거지 내에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없는 상태이며, 감정가는 377,000,000원입니다.

건축된 지 얼마 되지 않은 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

주변 유사 신축 건물의 시세 동향 및 실제 경매 진행 상황을 추가로 파악하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 예상 입찰가 범위는 340,000,000원 ~ 380,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다.

입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 시장 상황을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.