나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55586 [8] 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 ""가톨릭대학교 성빈센트병원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2023.07.17)
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설으로 이용 중임.
기호(나~자) : 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 되어 있으며, 도시형생활주택(단지형다세대) 부분에 도시가스에 의한 개별난방설비가 추가로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55586 (8)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 5층 501호

물건종류: 도시형생활주택

감정가: 351,000,000원

토지면적: 31.35㎡ (약 9.49평)

토지지분: 31.35㎡ (약 9.49평)

건물면적: 60.01㎡ (약 18.15평)

건물지분: 60.01㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원주원예농업협동조합

특이사항: 공동담보

최초사용승인일: 2023년 07월 17일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지대로 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로는 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역, 도시교통정비촉진법에 따른 도시교통정비지역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023년 8월 4일 접수) 입니다.

권리관계 분석

본건에 설정된 대부분의 권리(을1 근저당권, 갑2 임의경매, 을2 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재까지 확인된 내용으로는 매각 후 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 1일

* 확정일자: 2024년 1월 15일

* 대항력: 없음

임차인 관련 주의 문구

임차인 이재건은 대항력이 없으므로, 보증금 전액이 배당받지 못할 경우에만 인수 여부를 검토해야 하나, 현재 권리분석상으로는 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

건물 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조로 2023년 7월 17일에 사용승인된 도시형생활주택(다세대)이며, 5층 건물 내 501호입니다. 건물 내에는 도시형생활주택 8세대와 제2종근린생활시설(사무소) 1호가 있습니다.

주변 시세 분석

본건과 같이 2023년 사용승인된 신축 건물의 경우, 최근 거래된 유사 신축 건물(2015년 건축)의 사례를 참고할 수 있습니다.

* 비교 사례 1: 43.05㎡(약 13.03평) 면적의 다세대주택이 2025년 12월 9일 21,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,650만원 수준입니다.

* 비교 사례 2: 40.03㎡(약 12.11평) 면적의 다세대주택이 2025년 12월 26일 23,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,900만원 수준입니다.

본건은 전용면적 60.01㎡ (약 18.15평)이므로, 위 시세 범위를 적용하면 다음과 같이 추산할 수 있습니다.

* 최소 시세 추정: 18.15평 * 1,650만원/평 = 약 30,000만원

* 최대 시세 추정: 18.15평 * 1,900만원/평 = 약 34,500만원

감정가(35,100만원)는 비교 사례 중 가장 최신 건물(2015년 건축)의 시세보다는 다소 높으나, 본건의 준공 연도(2023년)를 고려하면 시장 가격 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

* 의료: 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 생활: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인접해 있으며, 차량 접근 또한 용이합니다.

건물 설비

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재경보, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다. 도시형생활주택 부분에는 도시가스에 의한 개별난방이 적용됩니다.

주변 환경

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

건축 연한

2023년 사용승인된 신축 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

개발 규제

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하나, 비행안전구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 개발 사업 추진 시 제한이 있을 수 있습니다.

건물 복합 용도

근린생활시설과 주택이 혼합된 건물로, 층간 소음 또는 주차 등 공동 생활 관련 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치한 준신축(2023년 사용승인) 도시형생활주택으로, 도심 내 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 충족합니다. 등기부상 모든 권리가 낙찰 후 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 평가됩니다. 최근 거래된 유사 연식의 건물 시세를 고려할 때, 감정가는 시장 가치 범위 내에서 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인이 완료되어 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 등기 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 도심 주거지 내에 위치하여 기본적인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세 경쟁력: 주변 신축 건물 시세와 비교 시, 투자 가치를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 파악된 주변 시세(평당 약 1,650만원 ~ 1,900만원)를 기준으로 본건 전용면적(약 18.15평)에 적용하면, 약 30,000만원 ~ 34,500만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

감정가는 35,100만원으로, 이는 시세 추정치의 상단에 해당하거나 약간 상회하는 수준입니다.

인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

경매 시장의 경쟁 상황 및 향후 시세 변동 가능성을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 30,000만원 ~ 33,000만원.

본 범위 내에서 입찰을 진행하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하는 전략을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.